После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик должен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия (стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования).
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами: -не связаны жестко с землей; -могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба; -могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.
При оценке машин и оборудования используются три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.
1.Затратный подход к оценке машин и оборудования.
Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
• метод расчета по цене однородного объекта (оценщик подбирает однородный объект, похожий на оцениваемый, по технологии изготовления, используемым материалам, конструкциям, цена на которые должна быть известна, определяет полную себестоимость производства, рассчитывает полную себестоимость оцениваемого объекта и определяет его восстановительную стоимость);
• метод поэлементного расчета (составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта, собирается ценовая информация по ним, определяется полная себестоимость объекта оценки и рассчитывается его восстановительная стоимость);
• индексный метод оценки (осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е. первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости).
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методами:
-Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
-Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основании модели
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.
2.Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект- аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторскотехнологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:
1. Нахождение объекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
-коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
-поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.
3.Доходный подход в оценке машин и оборудования.
Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.
3. Оценка стоимости нематериальных активов.
