Оценка зданий и сооружений, их восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.
Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта
Одним из определения износа зданий и сооружений является метод срока жизни. При использовании этого метода оперируют следующими понятиями.
Срок экономической жизни – временной интервал, в течение которого объект приносит его владельцу прибыль.
Срок физической жизни объекта – период времени, в течение которого существует здание или сооружение.
Срок остающейся экономической жизни характеризует период от даты оценки и до завершения его экономической жизни.
Нормативный срок службы объекта определяется соответствующими нормативными актами (например, налоговым кодексом и т.д.)
Взаимосвязь износа, восстановительной стоимости, эффективного возраста и типичного срока экономической жизни объекта определяется по формуле:
Где И - величина износа объекта
Эв – эффективный возраст, лет
Эж – срок экономической жизни, лет
Метод срока жизни применяется как для определения общего износа, так и для установления его отдельного вида (устранимого и неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, а также внешнего износа) по конкретному объекту недвижимости.
