Для целей оценки недвижимости, принадлежащей предприятию, объектами могут выступать: застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Предприятие обязано представить документы, подтверждающие наличие прав собственности на оцениваемый объект недвижимости.
Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
В) анализ фактических данных о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.
Для оценки недвижимости, принадлежащей предприятию, оценщик может использовать все три подхода к оценке (затратный, доходный и сравнительный). Доходный подход применяется к недвижимости, генерирующей или способной генерировать доход. Затратный подход рекомендуется применять: для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; если объект оценки соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.
Сравнительный подход применяется, когда можно подобрать достаточное количество объектов-аналогов и полную и достоверную информацию о сделках, совершаемых с ними.
Оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
