Одним из наиболее распространенных и знакомых заемщикам способов обеспечения обязательств по кредиту является залог. Принцип его таков: при получении кредита заемщик закладывает определенное имущество как гарантию исполнения своих обязательств перед банком, который в свою очередь получает право на компенсацию за счет этого имущества, если должник не исполняет свои кредитные обязательства. При этом клиент становится залогодателем, а кредитор – залогодержателем.
Несмотря на столь простую схему залога и его популярность в кредитовании, есть в этом способе обеспечения обязательств по кредиту свои минусы, как для заемщиков, так и для кредитных организаций. Первые, в случае неуплаты долгов, лишаются заложенного имущества, которое выставляется на торги, а полученные от его продажи средства идут на погашение задолженности. Для банков же минусом является тот факт, что для взыскания долгов чаще всего необходимо постановление суда, только после вынесения которого можно будет реализовать заложенную недвижимость, что напрямую связанно с лишней потерей денег и времени.
Залог представляет собой один из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств, широко применяемый в банковской практике. Его сущность состоит в том, что при неисполнении должником обеспеченного обязательства требования кредитора будут удовлетворяться за счет заранее определенного имущества. Если у должника несколько кредиторов, прежде всего из этого имущества будут удовлетворены требования того из них, обязательство перед котором обеспечено залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Специфическим признаком залога является возможность изменения состава заложенного имущества. Залогодателю предоставляется право реализовывать товары в обороте, в результате чего они перестают быть предметом залога с момента, когда переходят в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) приобретателя. В то же время приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре, становятся предметом залога с момента возникновения на них у залогодателя права собственности или хозяйственного ведения.
Отдельного рассмотрения заслуживает оценка банками рыночной стоимости объектов и установление дисконта для определения их залоговой стоимости. Российские банки в этом вопросе предпочитают работать со своими оценщиками и не доверяют экспертам со стороны заемщика. Отчасти это справедливо, поскольку не многие компании могут профессионально оценить тот или иной вид оборудования, не говоря уже о целом бизнесе. С другой стороны, заемщик имеет все основания не доверять оценщику банка. Лучшим выходом из такой ситуации является совместный выбор оценщика, который будет не зависим от обеих сторон. Несмотря на сравнительно небольшую стоимость услуг оценщика, вопрос становится принципиальным, когда заходит речь о том, кто будет их оплачивать - банк или заемщик. Поэтому необходимо с самого начала обговорить подобные моменты.
Дисконт, устанавливаемый в российских банках на рыночную стоимость, зачастую безосновательно завышен. Во многих банках его принимают «на глазок», примерно определяя расходы на реализацию предметов залога. Это, в свою очередь, снижает возможности заемщика по предоставлению обеспечения по другим кредитам. Только крупные банки, имеющие в своем активе сотни кредитных сделок, создают специализированные залоговые отделы. Они четко ранжируют все виды имущества по стоимости их реализации и проводят собственные исследования по вопросам ликвидности оборудования, недвижимости и ценных бумаг. Такие отделы являются своего рода контролерами оценочных компаний. Знания и умения сотрудников залоговых отделов часто оказываются даже выше, чем у профессионального оценщика. Поэтому банк, имеющий подобный отдел, иногда даже не поднимает вопрос об оценке, ориентируясь на собственных экспертов.
Сумма кредита определяется следующим образом:
Сумма кредита = Сумма обеспечения х Дисконт,
где «сумма обеспечения» - ликвидная рыночная стоимость обеспечения (по которой его можно быстро продать, как правило, немного ниже обычной рыночной стоимости).
В рамках программ кредитования бизнеса применяются следующие поправочные коэффициенты (дисконт):
- объекты недвижимости (здания, сооружения, отдельные помещения в здании, незавершенное капитальное строение) - не более 0,8;
- оборудование - не более 0,7.
В качестве предмета залога могут выступать офисная и компьютерная техника, а также личное имущество физических лиц. Залоговая оценка офисной и компьютерной техники, личного имущества производится кредитным экспертом на основании визуального осмотра, изучения документации и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов и применения к рыночной стоимости поправочного коэффициента не более 0,6. В случае залога оборудования наряду с технологическим, производственным и т.п. оборудованием могут рассматриваться торговые павильоны (зарегистрированные как временные сооружения). Оценка залоговой стоимости последних производится путем применения к рыночной стоимости поправочного коэффициента не более 0,6;
- автотранспортные средства - не более 0,7;
- товары в обороте (товары, готовая продукция и т.д.) - не более 0,6.
По товарам в обороте, как правило, в качестве рыночной стоимости принимается цена приобретения данных товаров залогодателем без учета НДС (по покупным товарам) или производственная себестоимость товаров (по товарам собственного производства). При этом кредитным экспертом обязательно должен быть изучен вопрос конкурентоспособности данной цены на рынке.
До принятия в залог имущества кредитный эксперт при выезде на место ведения бизнеса проводит осмотр и проверку фактического наличия имущества, соответствия имущества данным о количестве и ассортименте (по виду и родовым признакам), проводит проверку наличия документов, подтверждающих право собственности. При залоге товаров в обороте обязательно проверяются сертификаты соответствия (выборочно, но не менее десяти позиций).
Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 5) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;
2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:
1) иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;
2) должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение;
3) должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
4) сантехническое оборудование, двери, окна и крыша должны иметь исправное состояние.
В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора.
В договоре определяется предмет ипотеки с указанием наименования, место нахождения с описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации с того момента, с которого он вступает в силу.
Договор должен быть нотариально удостоверен.
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Залог недвижимости обосабливается в отдельную категорию, которая получила название «ипотека». Преимущества недвижимости в качестве объекта залога по отношению к другим объектам залогового обеспечения состоят в следующем:
1) стоимость заложенной недвижимости может расти в зависимости от уровня инфляции;
2) хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств выступает реальная опасность потерять имущество.
Недвижимость можно использовать в качестве залога, если кредит долгосрочный и значительный по сумме, потому что недвижимость долговечна, а ее стоимость очень высока. Увеличение стоимости недвижимости может прогнозироваться.
Долгосрочный кредит предоставляется под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. В мировой практике большинство долгосрочных кредитов выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека становится наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств в России.
