НЕДВИЖИМОСТЬ - земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю.
Рыночная стоимость - определяется, как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а именно: когда одна сторона не обязана отчуждать, а другая сторона не обязана принимать.
Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.
Внешняя:
-общая, необходима для изучения и составления общей тенденции функционирования экономики и рынка недвижимости. Она носит описательный характер и используется для определения рыночной стоимости.
-специальная, представляется, как правило, в виде цифр, используется для расчетов в том или ином методе.
Основные сегменты рынка недвижимости:
*в зависимости от объекта: -рынок земельных участков; -рынок зданий; -рынок сооружений.
* в зависимости от назначения и вариантов использования объекта недвижимости:
-рынок офисных зданий; -рынок жилой недвижимости; -рынок складской недвижимости; -рынок многофункциональной недвижимости.
* в зависимости от способа приносить доход: -доходная недвижимость; -недоходная недвижимость.
* в зависимости от типов операций: -рынок аренды; -рынок продажи.
* первичный и вторичный рынки недвижимости.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать конкретные данные по конкретному сегменту недвижимости и смежным рынкам:
-общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости;
-нормативно-правовая база, регулирующая отношения с земельной собственностью, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды на земельный участок, размер арендной платы)
-рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
а) состояние и перспективы развития сегмента рынка;
б) цены и условия осуществления сделки аренды объектов, их подробное описание;
в) уровень эксплуатационных затрат;
г) среднерыночный уровень занятости недвижимости;
д) уровень возможных прочих доходов.
-затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие:
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за эквивалентный ему объект с меньшей стоимостью. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта, должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней
Эти метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: доходный подход к оценке недвижимости, сравнительный и затратный.
1 метод: Доходный подход к оценке недвижимости.
Основа - принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка этим методом предполагает, что потенциальная покупатель рассматривает приносимый доход объекта оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности. Т.Е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Этот метод включает в себя:
-метод прямой капитализации;
-метод дисконтирования денежных потоков.
Они различаются способом преобразования потоков дохода.
При первом - стоимость недвижимости преобразует доход за единицу временного периода в том случае, если доход от объекта стабилен или меняется с постоянным темпом прироста.
При использовании второго метода предполагается, что доход от использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных периодов и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце отчетного периода. Он применяется, когда доходы нестабильны.
2 метод: Сравнительный метод оценки недвижимости:
Основа: принцип замещения.
Для данного метода необходима информация о недавних сделках, затем вносятся поправки на различия между оцениваемыми объектами.
Для данного метода необходимо наличие развитого рынка недвижимости.
Этапы:
1. Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости;
2. Собирается информация по объектам аналогов;
3. Определяются элементы и единицы сравнения;
4. Оценка.
Единицы сравнения- земли (га, сотка)
застроенных участков (1м2 застроенной площади).
Расчеты внесения поправок:
-процентные: цена продажи объекта аналога или его единицы* коэффициент.
-стоимостные: вводимые к цене сравнения и вводимые к цене аналога.
Поправки определяются по методам:
-метод парных продаж; -метод экспертных оценок; -статистический метод (корреляционный анализ).
3 метод: Затратный подход.
Применяется для:
-оценки новых или недавно построенных объектов;
- определения наиболее эффективное использование земли;
- технико-экономическое обоснование нового строительства;
- оценки незавершенного строительства;
-целей страхования;
-итогового согласования стоимости.
Основные этапы:
-оценка стоимости земельного участка;
-оценка полной стоимости воспроизводства;
-определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта)
-расчет итоговой стоимости объекта.
Воспроизводство- стоимость затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание такого же объекта.
