Регулируется статьей 22 ЗК РФ. + все нормы ГК РФ, в части аренды недвижимого имущества.
По договору аренды – арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок для его хозяйственного (целевого) использования.
Особенности субъектного состава:
Арендодатель и арендатор, причем арендодателем может быть только собственник земельного участка или уполномоченное им лицо. То, что касается арендаторов, то никаких особых требований за исключением общих правил (правоспособности и дееспособности) не существует.
Существенные условия договора аренды:
- Предмет договора, т.е. какой именно земельный участок передается в аренду, должны быть указания на кадастровый номер, описание земельного участка;
- П. 12 статьи 22 ЗК РФ – размер арендной платы;
- Форма договора аренды – простая письменная форма+ подлежит государственной регистрации в случае, если срок договора аренды более 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
Кроме того, в статье 22 ЗК РФ установлены очень широкие полномочия арендатора, по сравнению с теми же нормами ГК РФ. Так, например арендатор может свой земельный участок сдать в субаренду, в качестве вклада в уставной капитал без согласия собственника, с учетом его уведомления.
По ГК РФ – обязательно нужно получить согласие собственника;
Кроме того, в ЗК РФ в статье 39.6 указаны случаи, каким образом заключается договор аренды на торгах, и когда будем заключать договор аренды без торгов.
Случаи заключения договора Аренды на торгах и без проведения торгов указаны в статье 39.6 ЗК РФ. По общему правилу договор аренды заключается по результатам аукциона, и тот, кто предложит более высокую арендную плату с тем и заключают договор.
Кроме того, существуют правила, которые касаются размера арендной платы:
Если земельный участок взят в аренду из государственной или муниципальной собственности, то муниципалитет не может самовольно прописать стоимость арендной платы. Основания расчета размера арендной платы, установлены статьей 39.7 ЗК РФ. И на основании Постановления Правительства от 16 июля 2009 г. № 582. Арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и разные могут применяться ставки с учетом того, к какой категории относится земельный участок.
В настоящее время законодателем прописаны сроки заключения договора аренды из земель, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Срок, по общему правилу, не является существенным условием, однако статья 39.8 указывает особенности договора аренды земельного участка из государственной муниципальной собственности и устанавливает сроки этих договоров аренды. Например, договор аренды для граждан, в целях жилищного строительства может быть заключен на срок до 20 лет. Существуют даже сроки до 49 лет, например, для размещения линейных объектов или для с/х производства. По общему правилу, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды. По земельному кодексу – арендатор земельного участка НЕ ИМЕЕТ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Основания прекращения договора аренды изложены в статье 46 ЗК РФ. + действуют все нормы ГК РФ.
Прекращение аренды земельного участка, в случае ненадлежащего использования земельного участка;
При изъятии земельного участка;
В случаях нарушения графика в освоении земельного участка, если он был предоставлен для комплексного строительства. То, что касается земель с/х назначения, договор аренды может быть прекращен до того, пока не соберут урожай с земель с/х назначения.
