Субъекты: 1)Арендодатели: а) собственник имущества б) лица, управомоченные им или законом в) унитарные предприятия на праве ХВ( только с согласия собственника имущества) г)-казенные предприятия( только с согласия собственника имущества). Исходя из ГК, учреждения не имеют права сдавать имущество в аренду(искл: в Законе о высшем и послевузовском образовании) 2) арендаторы.
Обязанности арендодателя:
1)своевременно предоставить арендатору имущество без оговоренных недостатков. Состояние имущества должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. Арендодатель должен предоставить все принадлежности имущества и относящиеся к нему документы, если не иное в договоре, при неисполнении арендатор вправе требовать: их предоставления или расторжения договора + возмещение убытков( удовлетворяются, если без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени меняется то, на что вправе рассчитывать. п.8 Обзора практики: если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объектов аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Имущество должно быть предоставлено в срок, указанный в договоре/ в разумный, иначе арендатор имеет право истребовать имущество/расторжение договора + убытки. п.10 Обзора: арендодатель вправе требовать арендной платы только после фактической передачи. Арендодатель отвечает за недостатки имущества полностью или частично, препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора он не знал о них(искл: недостатки оговорены при заключении д/ заранее известны арендатору/д.б.б. обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности, или при передачи имущества в аренду( явные недостатки). При обнаружении недостатков арендатор вправе: 1)потребовать их безвозмездного устранения/ соразмерного уменьшения арендной платы/ возмещения своих расходов на устранение 2)непосредственно удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя 3) потребовать досрочного расторжения договора.
2) обязанность предупредить арендатора о всех правах 3 лиц на имущество, т.к. . передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав 3 лиц на это имущество. При неисполнении арендатор вправе: потребовать уменьшения арендной платы/ расторжения договора + возмещение убытков
3) обязанность по содержанию арендованного имущества в форме своевременного производства за свой счет капитального ремонта. Иное м.б. предусмотрено в ПА или в договоре. Текущий ремонт должен производиться арендатором за свой счет. При неисполнении арендатор вправе: а)произвести ремонт и взыскать в арендодателя стоимость ремонта / занести ее в счет арендной платы б) потребовать уменьшения арендной платы в) расторжение договора и возмещение убытков
Обязанности арендатора:
1) своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки определяется в договоре/обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата м взиматься как за все имущество/ отдельно по каждой из его составных частей в денежной и иной форме. Формы(ст.614 ГК): а) твердая сумма платежей, вносимая периодически или своевременно б) доля полученных в результате использования имущества продуктов, плодов и доходов в) предоставление арендатором к-л услуг г) передача арендатором арендодателю обусловленной в договоре вещи в собственность или аренду д) возложение на арендатора затрат на улучшению имущества Этот перечень открытый. п.12 Обзора практики: возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг- не аренд плата. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще1 раза в год(Поваров: чаще по договору, но в суд практике не принято). Если иное не указано в договоре, в случае существенного нарушения сроков внесения платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за 2 срока подряд. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае, если по причинам, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились.
2) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если эти условия не определены, то в соответствии с назначением имущества
3) совершать только с согласия арендодателя действия распорядительного характера: а) сдавать имущество в субаренду, при этом срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды б) только с согласия арендодателя предавать свои права и обязанности другому лицу(перенаем) в)предоставить имущество в безвозмездное пользование г) отдавать арендные права в залог д) вносить арендные права в качестве вклада в УК или паевого взноса. Действия правил о согласии арендодателя м.б. исключено ПА(ст.223 арендатор земельного участка вправе передать свои ПиО 3 лицу или заключить договор субаренды без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не указано в договоре).
4) обязанность содержать арендованное имущество, т.е поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание. Иное м.б. предусмотрено в законе или в договоре. В случаях, указанных в законе или договоре, на арендатора может возлагаться обязанность по производству капитального ремонта
5) вернуть арендодателю имущество при прекращении договора. Имущество д.б. возвращено в том состоянии, в каком оно получено с учетом норм износа или в состоянии, обусловленном в договоре. Иначе арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки + убытки, не покрытые арендной платой. Договорная неустойка за несвоевременный возврат по общему диспозитивному правилу является штрафной.
Судьба улучшений арендованного имущества: Зависит от их отделимости. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не указано в договоре. Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, то в этом случае после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение их стоимости, если иное не указано в договоре. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. Иное м.б. указано в договоре.
