Консенсуальный, двусторонний, возмездный.
Отличительные признаки договора продажи недвижимости:
Особый объект – недвижимое имущество.
1.Индивидуальная определенность и незаменимость.
2.Физическая неделимость (кроме земельных участков)
3.Высокая стоимость.
4.Повышенная экономическая и (или) социальная значимость.
5.Необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Виды недвижимости:
1.Стационарная – объекты прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и не жилые здания)
2.Нестационарная – объекты, признанные законом в качестве недвижимости и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, космические объекты)
Особенности заключения договора. Обязательное письменное оформление под угрозой недействительности– составление и подписание сторонами одного документа.
Существенные условия договора продажи недвижимости.
1.Данные, индивидуализирующие объект, т. е. позволяющие определенно установить его, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.
2.Покупная цена – устанавливается в целом за объект недвижимости либо за единицу площади
4.Перечень лиц, имеющих право в соответствии с законом право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещениям.
Стороны.
Продавцами и покупателями по договору купли продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Содержание и исполнение договора продажи недвижимости.
1. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.
2. До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности.
СОДЕРЖАНИЕ:
1. Продавец должен передать, а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, необходимость проведение продавцом за свой счет контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта.
3. Покупатель обязан оплатить недвижимость. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. При неисполнении обязанности по оплате продавец вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Особенности продажи жилых помещений
Существенными условиями является:
- предмет;
- цена;
- перечень лиц, проживающих в этом жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем.
- Если лица, сохраняющие права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Например, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Существенными условиями являются состав и стоимость предприятий.
Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.
Предмет договора — предприятие как имущественный комплекс, включающий:
- недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);
- движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукцию) ;
- права требования;
- долги;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания);
- другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
