жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Особенность указанных кооперативов заключаются в том, что:
● члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;
● члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются:
● удовлетворение потребностей граждан в жилье;
● управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
В отличие от других видов некоммерческих организаций потребительские кооперативы:
1) осуществляют предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан и соответствует целям создания.
2) потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива.
3) цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива.
4) члены ЖСК участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД, а члены ЖК финансируют приобретение и содержание уже готового МКД, а также, при необходимости, его реконструкцию.
5) согласно ст. 112 ЖК РФ количество членов ЖК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом МКД.
6) в кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.
7) ЖСК выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
Порядок организации кооператива.
Последовательность действий учредителей по созданию кооператива:
1) Подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
2) согласование разногласий и подготовка окончательной редакции этих документов;
3) подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся в соответствии с Кодексом к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
4) проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений;
5) оплата государственной пошлины и представление учредительного и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.
● Количество членов кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме.
● Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива.
● Правоспособность жилищного и жилищно-строительного кооперативов - специальная (или уставная, целевая).
● Объем специальной правоспособности конкретного кооператива определяется учредителями в его уставе при создании данного кооператива.
● Наименование жилищного кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив».
Требования, предъявляемые к учредительным документам
Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива.
обязателен для всех членов кооператива.
На основании устава ЖК выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений.
В уставе должны содержаться следующие сведения:
● о наименовании, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;
● порядке вступления в члены, выхода из кооператива;
● выдачи паевого взноса и иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения;
● составе и компетенции органов управления контроля;
● порядке принятия ими решений.
Органы управления жилищных кооперативов
Органы управления условно разделить на органы управления и контроля:
1) К высшим органам управления относится общее собрание членов кооператива или конференцию уполномоченных;
2) К исполнительно-распорядительным органам относятся правление или председатель кооператива.
Общее собрание членов ЖК (конференция) - высший орган управления.
● если число участников общего собрания более 50 %, и это предусмотрено уставом, то ЖК собирает конференцию;
● сроки и порядок созыва ЖК РФ не предусмотрены и д.б. определены уставом;
● собирается не реже 1 раза в год в форме очередного и внеочередного собрания;
● решение ОС считается принятым, если за него проголосовали более 50 % членов ОС, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более 3/4 членов.
● решение ОС РФ обязательны для исполнения всеми членами ЖК.
К исключительной компетенции высшего органа управления относят:
● принятие устава и внесение в него изменений и дополнений;
● избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности;
● решение вопросов о приеме в члены ЖК, исключении из него, а также вопросы, связанные с выходом из него, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты;
● определение размеров вступительных взносов;
● утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов;
● решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.
Правление - коллегиальный исполнительный орган управления.
● подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции);
● осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания;
● собирается в срок, определенный в уставе (обычно не реже 1 раза в месяц);
● решения правления могут быть отменены только общим собранием;
● компетенция определена ст. 118 ЖК РФ.
Председатель правления - единоличный исполнительный орган.
● избирается правлением из числа своих членов на срок, определенный уставом;
● обеспечивает выполнение решений правления;
● без доверенности действует от имени кооператива;
● представляет интересы и совершает сделки;
● осуществляет иные полномочия, не отнесенные Кодексом или уставом к компетенции ОС или правления;
Ревизионная комиссия - контрольный орган.
● избирается на срок не более чем три года;
● количество членов определяется уставом;
● проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности не реже 1 раза в год;
● представляет ОС членов заключение о бюджете ЖК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
● отчитывается перед ОС о своей деятельности.
Временная комиссия – создается в целях решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением.
● полномочия оформляются доверенностью;
● при достижении поставленной цели комиссия отчитывается на ОС или правлении кооператива и подлежит роспуску.
Реорганизация
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).
Ликвидация
Ликвидация ЖК и ЖСК осуществляется по основаниям и в порядке, установленным ст.ст. 61-65 ГК РФ.
Кооператив может быть ликвидирован:
1) по решению общего собрания его членов;
2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
3) вследствие признания его несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства.
Выселение из жилых помещений в кооперативных домах
2) Применяется к членам кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос и были исключены из кооператива
3) Указанные граждане и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение 2 месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
4) В случае отказа освободить жилое помещение указанные в ч.1 ст. 133 Кодекса граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
5) Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
6) В случае сноса дома к выселяемым и проживающим совместно с ними членам их семей, соответственно для членов ЖК, выплативших пай и не выплативших пая.
