По Д: собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить ЖП другой стороне (нанимателю) за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Особенность Д-временный характер удовлетворения жилищной потребности (это отличает Д найма от сделок по отчуждению, объектом которых тоже может выступать жилое помещение (купля-продажа, мена, рента, дарение).
Правовое регулирование: различается в зависимости от вида Д найма.
- Отношения из Д коммерческого найма-нормами гражданского законодательства – глава 35 ГК, общие положения об обязательствах и Д. ЖК РФ применяется, если ГК РФ отсылает к нему.
- Отношения из Д соц. найма преимущественно регулируются ЖК РФ. Применяется и ГК РФ – ст. 672, отсылает к другим нормам главы 35 ГК. Н-р, Пост. Правительства от 21.05.2005 г. № 315 Об утверждении типового договора социального найма ЖП.
- Д специализированного найма регулируется исключительно ЖК РФ.
Правовая цель – передача имущества во временное пользование характерна и для Д аренды. Разграничение этих Д проводится по объекту. Объектом Д найма-исключительно жилое помещение, по Д аренды-любые непотребляемые вещи.
Виды Д найма:
- Д социального найма жилого помещения
- Д коммерческого найма жилого помещения
- Д найма специализированного жилого помещения
Общие признаки этих 3х Д:
- объект-ЖП, наниматель получает возможность временного использования жилья, обязательно носит взаимный характер
- правовая цель (временное пользование)
- все Д-консенсуальные, взаимные и возмездные и носят потребительских характер-ЖП предоставляется исключительно гражданам для проживания в нем.
Различия:
- Д социального найма – предоставление жилья на основе этого Д является одним из средств исполнения гос-вом своих социальных обязательств перед гр-ми, нуждающимися в жилье. Порядок предоставления ЖП и определения круга возможных нанимателей определяется гос-вом (наймодатель) и реализуется в административных, а не ГП отношения. Наниматель не может влиять на условия Д при его заключении и содержание обязательства, а также претендовать на любое понравившееся ему жилье. Бессрочный характер. Регулирует ЖК, федеральные пи региональные акты, ст. 672 ГК.
- Д коммерческого найма – реализация в ГП отношениях по пользованию имуществом собственника, здесь действует принцип свободы Д для обеих сторон. Наймодателель-частное лицо. Действует гл. 35 ГК+общая часть ЖК.
- Д найма специализированного помещения – схож с соц. наймом и с комм. в том смысле, что арендуется помещение. Например, на время обучения-общежития(студенты, военная служба),случайные(беженцы).
Жилое помещение(ЖП) – изолированное помещение, являющиеся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан.
Признаки ЖП:
1)Вид недвижимого имущества – характеризует ЖП с позиции связи его с землей (жилые дома, квартиры, комната)
2)Должно быть пригодным для постоянного проживания – пригодность для проживания, т.е соотв. требованиям (санитарных, тех. пожарных и иных требований).
3)Изолированность (с т.з. с др. вещами). Помещение должно иметь отдельный вход или выход наружу (жилой дом) либо в общий коридор (квартира в многоквартирном доме). Смежная комната не может передаваться в наем. Несколько смежных комнат в совокупности м.б. объектом Д найма.
4)Учет в составе жилищного фонда – совокупность всех ЖП, находящихся на терр-рии страны, образует жилищный фонд РФ.
Форма: независимо от вида найма Д-простая письменная форма, несоблюдение ведет к недоказанности сделки.
Существенные условия: предмет (необходимо описать помещение, его признаки: адрес, площадь) и срок (для комм. найма предельный срок 5 лет, возможно продлить, для соц.найма-бессрочный, определяется по наличию потребности, краткосрочные-до 5 лет)
Порядок заключения Д:
Инициатор – любая сторона
Необходимо условие выполнения предпоссылок:
- Признание гр-на нуждающимся в ЖП и малоимущим(подтверждается документами)
Нуждающийся – неимеющий жилья либо имеющий, но обеспеченность жилья менее учетной нормы (уст-ся на местном уровне), либо тяжелое хроническое заболевание.
- В порядке очередности с учетом наличия свободных наличных помещений, при наступлении очереди вновь проводится проверка.
- Вынесение решения
Условия предоставления определяют ОМСУ!
Обязанности наймодателя:
- передать ЖП нанимателю в состоянии пригодном для проживания и свободное от прав 3х лиц.
- осуществлять эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем ЖП, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых комм. услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания комм. услуг, находящихся в ЖП.
Соц. найм-в соотв. виде (т.е. ремонт). В течении 10 дней должно быть передано!
Комм. найм-ремонт по соглашению сторон. Срок передачи опр-ся сторонами.
Обязанности нанимателя:
- пользоваться ЖП в соотв. с его назначением, возможно проживание 3х лиц (соц. найм-семья, комм. найм-не связанного с семейными отношениями).
- обеспечивать сохранность жилья
- платить за пользование и комм. услуги (соц.найм), по соглашению-комм.найм. в размерах тарифных.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию ЖП без согласия наймодателя.
По истечении срока Д найма ЖП наниматель имеет преимущественное право на заключение Д найма ЖП на новый срок.
Размер платы за пользованием ЖП:
- по Д комм. найма, порядок ее внесения уст-ся соглашением сторон.
- по Д соц. найма производится исходя из тарифов, уст. ОМСУ.
Просрочка внесения наемной платы по Д комм. найма влечет взыскание договорной неустойки или % по ст. 395 ГК. По Д соц. найма – законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.
Наниматель может предоставить возможность проживать в занимаемом помещении 3им лицам (поднаниматели).
