По Д: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК)
Правовое регулирование: п. 4 гл. 34 ГК(положения об аренде зданий и сооружений) и общие правила об аренде.
Консенсуальный (если срок не менее 1 года формальный), возмездный и взаимный.
Отличительные признаки зданий и сооружений:
- Вид недвижимого имущества, обладающий прочной связью с землей. Не признаются сооружениями киоски, сборно-разборные конструкции и т.п. Постройка временного характера, предназначенная на снос, также не относится к сооружению
- Сооружения-рукотворные объекты, создаваемыми человеком в процессе строительной деятельности
- Их создание должно быть завершено: постройка приобретает правовой режим сооружения лишь после введения ее эксплуатацию, что возможно при условии, что строительство было правомерным.
Существенные условия: предмет и цена (размер арендной платы).
Предмет:
- Здание или сооружение – разновидность недвижимого имущества. Целевое назначение – не для проживания!
- Права на зем. участок, занятый недвижимостью и необходимостью ее использования (передача происходит и при умолчании о ней в Д аренды)
Определение в ФЗ «Тех. регламент о безопасности зданий и сооружений»:
Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, вкл. в себя помещения, сети инженерно-тех. обеспечения и системы инженерно-тех. обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Индивидуализирующий признак объекта недвижимости-кадастровый номер.
Форма: письменная (один документ, подписанный сторонами). Несоблюдение-недействительность Д.
Д заключенный на срок не менее 1 года, подлежит гос. регистрации перехода права пользования и гос. регистрации Д аренды и считается заключенным с момента гос. регистрации.
Д аренды другого недвижимого имущества (не зданий и сооружений) подлежит гос. регистрации независимо от срока!!!
Цена: т.е. арендная плата за пользование зданием или сооружением и включает плату за пользование зем. участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соотв. частью участка, если иное не предусм. З или Д.
Плата м.б. установлена за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, т.е. определяется исходя из фактического размера переданного имущества.
Срок: уст-ся самостоятельно сторонами Д, м.б. определен календарной датой, периодом времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Если Д не предусм. срока и условий, позволяющих его определить, то Д заключен на неопределенный срок(в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от Д, предупредив др. сторону за 3 месяца, если иное не уст. З или Д.
Содержание Д (соответствует общим положениям Д аренды - 18 вопрос)
Арендодатель обязан:
- Передать здание или сооружение в срок, уст. Д, если не установлен – разумный срок – 7 дней. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение от подписания=отказу от исполнения обязанности передать недвижимость. Обязанность исполнена после предоставления недвижимости во владение или пользование арендатору и подписания док-та о передаче. В противном случае, арендатор вправе: требовать отобрания имущества в порядке ст. 398 ГК, требовать возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения, либо расторгнуть Д.
- Передать недвижимость вместе со всеми принадлежностями и документами. В противном случае, арендатор вправе: требовать их предоставления, требовать расторжения Д либо требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением.
- Передать недвижимость в состоянии, соотв. условиям Д и назначению имущества, (например, должны отсутствовать недостатки, препятствующие пользованию имуществом). Если арендатор обнаружил недостатки, то он вправе: требовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом; требовать досрочного расторжения Д.
- Предупредить о всех правах 3х лиц на сдаваемое в аренду имущество(передача имущества не является основанием для прекращения или изменения прав 3х лиц на это имущество). В противном случае, арендатор вправе: требовать соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения убытков либо расторгнуть Д и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
- Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (кап. ремонт – такое восстановление основных частей имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению, срок уст. Д, либо разумный срок – 7 дней). В противном случае, арендатор вправе: произвести кап. ремонт, предусм. в Д или вызванный неотложной необходимостью и взыскать с А стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, требовать уменьшения арендной платы, возмещения убытков либо расторгнуть Д.
- Возместить стоимость неотделимых улучшений имущества, если они произведены с согласия арендодателя и за счет собственных средств. В собственность арендатора входит произведенные им отделимые улучшения и полученные результаты (например, плоды, продукты и доходы). В противном случае, арендатор вправе: требовать возмещения стоимости через суд, возмещения убытков, в Д м.б. предусмотрена неустойка.
- Не заключать Д аренды с др. лицом в течении 1 года со дня истечения срока Д с арендатором, которому отказал в заключении Д на новый срок. В противном случае, арендатор вправе: требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному Д, возмещения убытков, причиненных отказом возобновить Д, либо требовать возобновить Д.
Обязанности арендатора:
- Пользоваться имуществом в соотв. с Д, если не определено – в соотв. с назначением имущества. В противном случае, арендодатель вправе: требовать возмещения убытков, но при наличии ВИНЫ арендатора, требовать расторжения Д.
- Своевременно вносить арендную плату за пользование недвижимостью. Установленная в Д арендная плата включает и плату за пользование зем.участком, на котором находится недвижимость, если З или Д не предусм. иное. В противном случае, арендодатель вправе: при существенном нарушении срока внесения арендной платы (т.е. при неоднократной либо длительной задержке) требовать ее досрочного внесения, но не более чем за 2 срока подряд, требовать расторжения Д (если арендатор не внес арендную плату более 2 раз подряд по истечении уст. в Д срока, здесь важно предварительно направить письменную претензию об исполнении), требовать возмещения убытков + % по ст.395ГК.
- Поддерживать имущество в исправном состоянии (т.е. обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент(н-р, заправка топливом) + производить за свой счет текущий ремонт (т.е. устранение недостатков имущества не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов, конструкций) и не увеличивающих его стоимость) и нести расходы на его содержание (т.е. которые не связаны с устранением недостатков или поддержанием физической исправности имущества). При неисполнении влечет существенное ухудшение арендованного имущества. В противном случае, арендодатель вправе: требовать расторжения Д с предварительным письменным направлением претензии в разумный срок – 7 дней, требовать возмещения убытков.
- При прекращении Д вернуть недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение от подписания=отказ от исполнения обязанности возвратить имущество. В противном случае, арендодатель вправе: требовать изъятия имущества в суде, требовать внесения арендной платы за все время просрочки, требовать возмещения убытков, в части не покрытой арендной платой за время просрочки, требовать неустойки(если в Д предусм.)
- Не передавать без согласия А свои права и обязанности из Д 3м лицам в форме предоставления в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал или первого взноса, субаренды (поднайма, это сдача в аренду имущества арендатором другому лицу) либо перенайма (это передача арендатором своих прав и обязанностей по Д аренды др. лицу). В противном случае, арендодатель вправе: требовать расторжения Д и возмещения убытков.
Права арендатора:
Одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью арендатору передаются права на зем. участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования если:
- Это говорено в Д на праве аренды или ином праве, предусм. в Д аренды здания или сооружения. – Если арендодатель собственник зем. участка!
- Это не оговорено в Д на праве пользования на срок аренды. – Если арендодатель собственник зем. участка!
- Если это не противоречит условиям пользования участком, уст. в З или Д арендодателя с собственником зем. участка на праве пользования или ином праве. – Если арендодатель несобственник зем. участка!
Зем. участок сохраняется за арендатором на праве пользования на условиях, действовавших до продажи зем. участка!
