По Д: арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст 606 ГК).
Консенсуальный, возмездный и взаимный!
Значение: Д не предполагает переход права собственности на имущество, после заключения Д и передачи имущества у арендатора возникает право пользования вещью, т.е. возможность извлекать из нее полезные свойства в своих интересах и к своей выгоде, приобретать в собственность плоды, продукцию и доходы от ее пользования (ст. 606 ГК).Фактическое обладание имуществом.
З-ном или Д арендатору м.б. предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной Д выкупной цены* (см. Д ренты). Право на выкуп арендованного имущества может быть оговорено в доп. Д между сторонами.
Правовое регулирование: гл. 34 ГК об аренде (§ 1. Общие правила об аренде, остальные параграфы гл. посвящены отдельным видам аренды, н-р, §2 прокат, §3 аренда ТС и др.). Многие положения конкретизируются в спец. з-нах: ФЗ «финансовой аренде(лизинге)», «об АО», при аренде природных объектов-ЗК, ЛК, ВК, З-н о недрах и т.д.
Стороны Д:
Арендодатель:
- любые дееспособные субъекты ГП(ФЛ, комм. и некомм. ЮЛ, гос-во, муниципалитет)
- это собственник или иное управомоченное лицо; возможность участия граждан зависит от объема дееспособности, а организаций – от объема и вида правоспособности.
Арендатор:
- любые дееспособные субъекты ГП(ФЛ, комм. и некомм. ЮЛ, гос-во, муниципалитет)
Предмет Д: действия арендодателя по передаче имущества во временное пользование и действия арендатора по пользованию и возврату имущества.
- Имущество не изъятое из гражданского оборота и не теряющее натуральных свойств в процессе использования(непотребляемое), индивидуально-определенное.
Недвижимое (зем.уч., здания, сооружения и др.)
Движимое (оборудование, ТС)
Не могут быть предметом: вещные права, обязательственные права, обязанности, нематериальные блага (инф-ция, результаты интеллект деятельности), права на материальные блага, потребляемые вещи (топливо и т.д)
Форма:
- Письменная: когда одна из сторон ЮЛ и если Д заключается на срок более 1 года.
- Если по условиям Д предполагается выкуп, Д применяются требования, уст. к купле – продаже этого имущества.
- Для аренды недвижимости – Гос. регистрация права аренды и гос. регистрация сделки (кроме аренды зданий и сооружений) На основании заявления одной из сторон путем внесения записи в ЕГРП о совершенной сделке.
Существенное условие: предмет, имущество, передающееся в аренду.
Для отдельных видов аренды – размер арендной платы (аренда зданий, сооружений, аренда природных объектов) и срок, порядок пользования имуществом (аренда природных объектов)
Иные условия:
- Срок - если отсутствует, считается заключенным на не определённый срок, пока одна из сторон не откажется от Д.
Считается прекращенным и момента истечения 1 месяца (при аренде движимого имущества) и 3 месяцев (при аренде недвижимости) с момента уведомления о прекращении Д. Предельно максимальные сроки для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества (например, 1 год для договора проката, 49 лет при аренде участков лесного фонда).
Д аренды, заключенный на срок, превышающий уст. з-ном предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
- Цена, т.е арендная плата, которая определяется в Д. Если не определены, то обычная, при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
Может устанавливаться за все арендуемое имущество, либо отдельно по каждой из его составных частей.
Арендная плата устанавливается в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендодателю обусловленной Д вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусм. в Д аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Размер может изменяться в сроки, предусм. Д, но не чаще 1 раза в год.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он отвечает изменились условия пользования, предусм. в Д либо если состояние имущества существенно ухудшилось.
- Выкуп арендованного имущества, т.е переход арендованного имущество в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной Д выкупной цены. Если условие не предусмотрено в Д, оно м.б. уст. доп. соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
