Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых строениями так и свободных. Условие применения метода-наличие инфо о ценах сделок с зем участками, аналогами оцениваемого.Оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж зем участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множ показателей, и собирает сравнительную инфо. Инфо проверяется. Вносятся поправки в цены аналогов на различия между объектом оценки и аналогом. Достоинство метода-простота использования, недостаток-не всегда имеются сравнительные данные.
Метод переноса(соотнесения)применяется для оценки застроенных зем участков. Метод основан на предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью и стоимостью улучшений. Условие-имеющиеся на участке улучшения представляют собой кК лучшее и наиб эффект использование.Суть метода состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных зем участков.Условие применения-возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию.Под капитализацией земельной ренты понимается определение стоимости всех буд величин земельной ренты за равные периоды. Расчет производится путем деления величины зем ренты за первый период после оценки на коэф капитализации.
Метод развития (освоения) применяется для оценки застроенных и назастроеных зем участков. Условие применения метода-ценность оцениваемого объекта недвижимости полностью заключена в земельном участке(предполагается снос существующего объекта недвижимости). Этапы метода:
1 определение размеров и кол-ва индивидуальных участков
2 определение стоимости участков, которые недано были проданы и освоены аналогично
3 определение стоимости издержек на осоение
4 опредеоение ставки дисконта
5 дисконтирование ден потока
6 определение стоимости путем вычитания из текущ стоимсоти буд доходов величины ткекущей стоимости издержек на освоение и продажу
Метод остатка применяется, когда известна стоимость и требования к доходности здания и земли, а здание пока нет, либо сравнительно ново. Определяется стоимость воспроизводства или замещения улучшений, производится расчет ЧОД от единого объекта и приходящиеся на улучшения (произведение стоим воспроизводства на коэф капитал), определяется рын стоимость путем капитализ зем ренты. Зем рента=разность ЧОД единого объекта и улучшения.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых строениями так и свободных. Условие применения метода-наличие инфо о ценах сделок с зем участками, аналогами оцениваемого.Оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж зем участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множ показателей, и собирает сравнительную инфо. Инфо проверяется. Вносятся поправки в цены аналогов на различия между объектом оценки и аналогом. Достоинство метода-простота использования, недостаток-не всегда имеются сравнительные данные.Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных зем участков.Условие применения-возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию.Под капитализацией земельной ренты понимается определение стоимости всех буд величин земельной ренты за равные периоды. Расчет производится путем деления величины зем ренты за первый период после оценки на коэф капитализации.Метод остатка применяется, когда известна стоимость и требования к доходности здания и земли, а здание пока нет, либо сравнительно ново. Определяется стоимость воспроизводства или замещения улучшений, производится расчет ЧОД от единого объекта и приходящиеся на улучшения (произведение стоим воспроизводства на коэф капитал), определяется рын стоимость путем капитализ зем ренты. Зем рента=разность ЧОД единого объекта и улучшения.
