Формирование стоимости происходит под влиянием множества факторов, которые можно разделить на 4 группы:
1)физический фактор. Может быть природным и антропогенным.
Природные выражаются в действии сил природы и характеристиках,присущих самому объекту недвижимости.
Антропогенные обусловленны жизнедеятельностью человека.
2) социальный фактор. Связан с процессами, происходящими в общестны действе и влияющими на стоимость недвижимости.
3) экономический фактор. Обусловлен изменениями, происходящими в экономике.
4)правовые факторы, обусловлены дейстивем органв власти, надзорных органов,органов местного самоуправления.
Основные группы факторов действуют на стоимость объекта недвижимости на нескольких уровнях:
- федеральный;
- региональный;
- местный;
- непосредственного окружения.
Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на объект недвижимости.
Компоненты формирования стоимости.
В рыночном обороте объекты недвижимости участвуют в различных операциях, совершаемых с ними, а стоимость их естественно подвержена влиянию ряда факторов, таких как спрос, полезность, дефицитность и возможность отчуждения.
Спрос выражается количеством того или иного вида недвижимости, находящейся на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность недвижимого имущества – это способность его удовлетворять потребности человека. Однако в предпринимательской деятельности полезность может отражать различные аспекты её, такие как возможность получения достаточной прибыли, увеличение дохода, повышение общественного имиджа фирмы и её руководителя. Для инвестора, например, полезность будет выражаться неограниченным правом собственности на земельный участок и его застройку.
Дефицитность отражает ограниченность в предложении, а следовательно и в стоимости.
Возможность отчуждения объекта недвижимости – это возможность передачи прав собственности. И только при этом условии недвижимость будет товаром, и будет иметь рыночную стоимость.
Недвижимость не существует сама по себе. Она находится под воздействием окружающей среды и сама оказывает на нее влияние. Наиболее существенно на стоимость недвижимости оказывают влияние след факторы:
- физические:природные-земля, климат, ресурсы, почва; созданные человеком-здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты и т.д.
- социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, окресности, уровень преступности и т.д.
- экономические: общие-экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне, состояние мировой экономики; факторы спроса-уровень занятости, ставки процента и аренды; факторы предложения-площадь продаваемой земли, число объектов, выставленных на проджу;
- политические (административные): зонирование, строительные нормы и правила, налоговая политика, защита окр среды и др.
Все факторы действуют в совокупности, отражают местоположение объекта недвижимости системе расселения. При этом необходимо учитывать три уровня влияния этих факторов: региональный, местный и непосредственного окружения.
