Определяются 3 вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки рассматривают два вида физического износа: устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ – предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. К устранимому физическому износу относят текущий ремонт.
Неустранимый физический износ – характеризуется повышением затрат на исправление объектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определённых качественных характеристик (плохая планировка, слишком плотная застройка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда к зданию)
Внешний (экономический) износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.
К наиболее типичным факторам следует отнести:
- Ближайшие природные объекты
- Состояние прилегающей территории
- Соседнюю собственность
- Конкуренцию на рынке недвижимости
- Социальную ситуацию
- Удалённость от мест работы
- Развитость инфрастуктуры
Экономический износ недвижимости может быть измерён снижением арендной платы относительно аналогичных объектов.
Экономический износ может быть определён также методом парных продаж. Сравнивать следует объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний фактор, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.
