Расчёт износа объекта недвижимости
Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.
Наибольшее распространение имеют следующие методы расчёта совокупного износа объекта недвижимости.
Метод разбиения
Определяются 3 вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки рассматривают два вида физического износа: устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ – предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. К устранимому физическому износу относят текущий ремонт.
Неустранимый физический износ – характеризуется повышением затрат на исправление объектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:
- долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены)
- быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка)
Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть, что:
- Срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
- Конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.
К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.
Для определения неустранимого физического износа может применён метод инжиниринга.
После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определённых качественных характеристик (плохая планировка, слишком плотная застройка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда к зданию)
Расчёт неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы.
Внешний (экономический) износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.
К наиболее типичным факторам следует отнести:
- Ближайшие природные объекты
- Состояние прилегающей территории
- Соседнюю собственность
- Конкуренцию на рынке недвижимости
- Социальную ситуацию
- Удалённость от мест работы
- Развитость инфрастуктуры
Экономический износ недвижимости может быть измерён снижением арендной платы относительно аналогичных объектов.
Экономический износ может быть определён также методом парных продаж. Сравнивать следует объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний фактор, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.
Метод срока жизни
Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни – это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нём.
Эффективный возраст строения – основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.
Срок оставшейся экономической жизни строения – это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.
И/ВС = ЭВ/ТС,
Где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, лет
ВС – восстановительная стоимость, %
ТС – типичный срок экономической жизни, лет
И = ЭВ/(ЭВ+ОС),
Где ОС – оставшийся срок экономической жизни, лет.
Метод рыночной выборки
Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности:
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных аналогичных объектах
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога
3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков
4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимость недвижимости (этап 3)
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов
7. Определение величины среднегодового износа путём деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта
8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.
Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов
В суммарной величине износа можно выделить физический, функциональный и экономический износ. Физический и функциональный износ определяются путём осмотра здания, и их величины вычитаются из суммарного износа. Получается величина экономического износа.
