Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта сценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Этапы затратного подхода:
- Определение стоимости земельного участка (расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз));
- Определение издержек на производство улучшений (расчет затрат на новое строительство оцениваемых
строений (Снс)); - Определение всех видов износа улучшений (расчет накопленного износа (Ин): физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- Определение итоговой стоимости улучшений (расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс - Сн);
- определение итоговой стоимости недвижимости (стоимость земельного участка и стоимость улучшений):
Сзп = Сз + Су
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика, т.е. издержки на строительство объекта с учётом издержек на приобретение участка земли является приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.
Наиболее целесообразно применять данный поход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.
Ситуации, в которых следует применять затратный подход:
1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка;
2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учёта;
3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости;
4. Страхование объектов
5. Определение ЛНЭИ
6. Принятие решения об обновлении недвижимости.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
