Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости.
Процесс принятия решений в отношении комплексов
|
этапы |
Наименование этапов |
|
I. II.
III. IV. V. |
Инвентаризация Анализ: -изменения -объект -внешние факторы -съемщики Разработка возможных сценариев Расчет будущего потока ден. средств Выбор: -метода эксплуатации -бюджета -прибыльности -организации |
Для проведения анализа необходима инф-я, котор. сост. из параметров модели расчетов, определяемых на основе управл-я портфелем. Такими параметрами являются: %-я ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.
Для анализа конкуренции необх. инф-ция как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фискально-монетарные факторы.
А. Экономические и фискально-монетарные факторы
-Инфляция:
Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Защита от инфл-ции действует лишь тогда, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превышает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной ценности фондов.
-Уровень %-х ставок по кредитам:
Высокие %-е ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным %-м, а вложения в недвижимость явл. менее привлекат. Наоборот, низкий уровень %-х ставок благоприятствует инвестициям в недв-ть, что приводит к росту цен на рынке недв-ти.
-Деградация и обесценивание недвиж-ти:
Обесценивание вкл. в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания явл. рост расходов на его содержание, страхование и управл-е.Для ограничения деградации и обесценивания необх. поизводить своевременную модернизацию, перепланировку и перестройку объектов недв-и.
-Экономический рост:
Эконом. рост в секторе услуг приводит к увелич. кол-ва офисных рабочих мест и ,=>,к росту спроса на офисные помещения.
-Налоговое законодат-во:
Юридич., налоговое законод-во определяют целесообразность инвестиций Налоговые аспекты влияют на приток денежных средств инвестора
Б. Социально-политические факторы
-Демография
«Омоложение» или «поседение» населения сильно влияют на стр-во новых и функционирование существующих объектов недвиж-ти. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспособного населения, сектора офисных помещений.
-Месторасположение
Управляющий фондами на тактическом уровне должен пост. следить за происх-ми событиями, кот. могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта
-Тенденции:
Развитие рынка недв-ти обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности раб. времени, проведении досуга и т.д.
