Оценка эффективности функционирования любого объекта недв-ти (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего ЖЦ. ЖЦ объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:I-строительство (прединвестиционная и инвестиц. фазы и время стр-ва) II-эксплуатация до момента полной окупаемости
(предпринимат. фаза проекта); III-эксплуатация до периода полного закрытия объекта. I особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих:разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, эколог. обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на стр-во, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.
II период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.Определяя соотношение разл. фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов ЖЦ объекта недв-ти, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На III этапе ЖЦ объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, 3 период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообраз- ности эксплуатации объекта являются доп. затраты на устранение физического и морального износа.
Сроки жизни объектов недв-ти
ЖЦ вкл. срок экономической и физической жизни.
Тэж–эконом. срок жизни- период прибыльного использования объекта он продолжается пока осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости.Когда эти улучшения не вносят вклад, объект устаревает.
Тфж- физич. срок жизни- период реального существования объекта недвиж. в функционально пригодном состоянии до его сноса. Он м.б. нормативным, расчетным, фактическим.
С точки зрения периода жизни объекта недв-ти выделяют:
Тэф- эффективный возраст. Он основан на оценке внеш. вида и технич. состояния объекта. Это возраст, соответств-щий фактической сохранности объекта на момент сделки, оценки.
Тхр- хронологич. возраст, это период от дня ввода в экспл-цию до даты сделки, оценки.
Тоэ- оставшийся срок экономич. жизни исчисл. от даты сделки или оценки до окончания его экономич. жизни.
Физич и экономич сроки жизни имеют объективный характер, кт-ый можно регулировать,но нельзя отменить.Все эти сроки и возрасты взаимосвязаны - при изменении одного меняются другие.
