Обесценение – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих видов износа.
Амортизация – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.
Износ в оценке – это утрата полезности или стоимости по любой причине (под воздействием экономических факторов, эксплуатационных факторов, НТП в области архитектуры, изменения законодательства, рыночных условий хозяйствования).
Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:
- метод разбивки;
- метод экономической жизни (метод срока жизни);
- метод сравнения продаж.
1. Метод разбивки (разбиения) определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:
- устранимый физический износ (отложенный ремонт);
- неустранимый физический износ;
- устранимое функциональное устаревание;
- неустранимое функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание.
Физический износ в оценке – уменьшение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными, естественными и природными факторами.
Функциональное устаревание в оценке – уменьшение стоимости объекта, обусловленное влиянием НТП в области архитектуры и строительства.
Внешнее устаревание (обесценение) в оценке – уменьшение стоимости объекта, обусловленное экономическими или политическими факторами.
Износ относится к исправимому (устранимому), если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
И наоборот, износ относится к неисправимому (неустранимому), если затраты на его устранение больше, чем добавляемая данным устранением стоимость объекта оценки.
Исправимый (устранимый) физический износ относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом.
При оценке рыночной стоимости предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить эксплуатационные характеристики сооружения до нового или практически нового состояния, а величина устранимого физического износа будет соответствовать издержкам на восстановление строительного элемента до состояния нормальной эксплуатации.
Устранимый физический износ определяется согласно ВСН 53-86 (р).
2. Метод экономической жизни.
Накопленный износ определяется как доля затрат воспроизводства (замещения), определяемая отношением эффективного возраста (ЭВ) к общей экономической жизни (ЭЖ).
3. Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью нового строительства (Снс) и рыночной стоимостью объекта сравнения (РСо), находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки.
Применяется при достаточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и объекта оценки.
58.
