Затратный подход включает в себя следующие методы:
- Метод стоимости чистых активов;
- Метод ликвидационной стоимости;
- Метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ).
Рыночная стоимость объекта оценки (недвижимости), определяемая затратным подходом методом АЗЗ, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений:
Метод АЗЗ в рамках затратного подхода:
- как правило, применяется для оценки отдельно стоящих объектов недвижимости (но не их частей или долей);
- наиболее применим для определения стоимости новых объектов недвижимости, когда улучшения представляют собой наиболее эффективное использование земельного участка;
- чаще, чем другие подходы, используется для оценки стоимости объектов специального назначения (трубопровод, инженерные сети и др.), слабо или вовсе не представленных на рынке в качестве объектов сделок.
Этапы расчета рыночной стоимости объекта недвижимости:
1 этап – определение стоимости прав на земельный участок.
2 этап – определение затрат на создание (затрат на замещение или затрат на воспроизводство) улучшений (объектов капитального строительства);
3 этап – определение прибыли предпринимателя (инвестора, застройщика, девелопера);
4 этап – определение обесценения улучшений, вызванного износом (физическим) и устареванием (функциональным и/или экономическим).
56.
