Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта являются затраты, необходимые для создания точной копии.
Стандартами стоимости в затратном подходе являются:
- рыночная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание:
- точной копии объекта оценки;
- объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.
Затратный подход объединяет следующие методы, основанные на оценке активов и затрат на строительство нового сопоставимого предприятия:
- Метод стоимости чистых активов.
- Метод ликвидационной стоимости.
- Метод амортизированных затрат замещения.
Экономические принципы, используемые в затратном подходе:
1 группа:
- принцип замещения.
2 группа: все принципы:
- принцип остаточной стоимости;
- принцип предельной производительности;
- принцип вклада («сверхулучшения», недостающие элементы, излишние элементы);
- принцип оптимальной величины;
- принцип сбалансированности;
- принцип оптимального разделения и объединения имущественных прав.
3 группа:
- принцип соответствия рыночным стандартам.
4 группа:
- принцип НЭИ;
Затратный подход нецелесообразно применять при оценке стоимости:
- Жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках.
- Зданий с чрезмерным износом.
- Зданий, имеющих историческую ценность.
Затратный подход целесообразно применять при оценке стоимости:
- Объектов с небольшим сроком эксплуатации.
- Объектов различного назначения на малоактивных рынках, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного подхода.
- Новых объектов недвижимости, когда улучшения представляют собой наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка.
- Не новых объектов недвижимости, когда НЭИ незастроенного земельного участка совпадает с НЭИ застроенного земельного участка (улучшенного), и есть возможность корректной оценки износов земельного участка.
- Недвижимости для технико-экономического обоснования нового строительства.
- Общественно-государственных (некоммерческих) объектов.
- Недвижимости специального назначения и использования.
- Недвижимости для целей страхования.
- Специализированных машин и оборудования – совокупность технологически связанных объектов, не представленных на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.
- Бизнеса (акции, пая в паевых фондах, производственных кооперативах, доли в уставном капитале); имущественного комплекса организации или его части как обособленного имущества действующего бизнеса, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.
- Объектов, созданных самим правообладателем (изобретения, программы ЭВМ).
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на:
- приобретение;
- воспроизводство;
- замещение объекта оценки.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использование применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Точной копией машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектов оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
Затраты на замещение машин и оборудования – это затраты на создание или производство, либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.
53.
