ФСО-1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
ФСО-1 п. 21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования- период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтир, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Доходный подход базируется на принципе ожидания. Все методы доходного подхода сосредоточены на оценке ожидаемых будущих выгод. Риск отражается в величине ставки дисконтир или коэфф капитализации.
Кроме принципа ожидания существенную роль при прогнозировании будущих выгод и норм прибыли играет принцип спроса и предложения. В случае нарушения равновесия на рынке наблюдается либо рост арендных ставок, либо их снижение.
Источником дохода считается арендная плата. Доход рассчитывается за год. Используются следующие определения уровней дохода:
1. Потенциальный валовый доход – ожидаемый доход при полной занятости объекта арендаторами;
2. Действительный валовый доход – ожидаемый доход с учетом незанятости и потерь при сборе арендной платы;
3. Чистый операционный доход – ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из дейст-ого валового дохода всех операционных расходов, до выплаты сумм по обслуживанию кредита и налогов. Служит базой для расчета рыночной стоимости недвижимости.
Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующий коэфф капитализации. Коэфф капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объктов. Основными предпосылками и допущениями:
• период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности;
• величина дохода постоянна
Метод дисконтир денежных потоков является более универсальным расчетным инструментом, позволяющим определять настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими и отличающимися уровнем риска. Процесс расчета настоящей стоимости заключается в дисконтир каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтири последующем сложении всех полученных значений настоящей стоимости.
