ФСО-1 п. 15 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, приме-няющихся на дату оценки.
ФСО-1 п. 23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные по-лезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги :
1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её опти-мального использования.
2. Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, т.е. получение полной стоимости воспро-изводства или замещения.
3. Определение величины накопленного износа объекта.
4. Уменьшение полной стоимости воспроизводства или замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.
5. Добавление к расчётной остаточной стоимости объекта стоимости земли.
Стоимость воспроизводства (замещения) включает три основных блока:
• прямые издержки;
• косвенные издержки;
• прибыль инвестора (предпринимателя).
Для расчета стоимости воспроизводства применяются методы:
• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки на компоненты;
• метод количественного обследования.
Накопленный износ объектов недвижимости включает следующие виды износа:
• физический (устранимый и неустранимый);
• функциональный (устранимый и неустранимый);
• внешний (экономический).
Для расчета стоимости земельного участка применяют метод сравнения продаж, метод выделения, ме-тод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого ис-пользования.
