Контроль над техническим состоянием выполняется путем ос¬мотров, которые могут быть плановыми и неплановыми.
При обслуживании зданий особое значение необходимо уделять:
- поддержанию температурно-влажностного режима;
- защите от переувлажнения (от атмосферных воздействий);
- защите от перегрузок.
К работам, выполняемым при осмотре для подготовки к весенне-летнему сезону, относятся: укрепление водосточных труб и воронок; консервация труб центрального отопления; ремонт детских и спортив¬ных площадок; работы по раскрытию продухов в цоколях и чердаках.
К работам, выполняемым при осмотре для подготовки к осенне-зимнему сезону, относятся: утепление проемов; замена поврежден¬ных стекол, стеклоблоков; утепление входных дверей; ремонт и уте¬пление подвальных и чердачных помещений; испытание системы отопления; консервация поливной системы; заделка продухов; очи¬стка кровли от листьев и мусора.
Санитарное обслуживание включает в себя уборку территории, сбор и вывоз мусора, уборку общих помещений.
Порядок проведения осмотров и документальное оформление проведения осмотра
Контроль за техническим состоянием зданий выполняется путем проведения систематических осмотров. Различают два вида их ос¬мотров: плановые и внеплановые.
Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные. Общие осмотры включают в себя оценку здания и контроль инженерных систем и благоустройства. При частичных осмотрах фиксируется со-стояние отдельных конструктивных элементов. Общие осмотры про¬водятся осенью и весной, частичные - несколько раз в год. Во время частичных осмотров ликвидируются отдельные неисправности.
Внеочередные (внеплановые) осмотры проводят после аварий, пожаров и стихийных бедствий.
Общие осмотры осуществляются комиссией в составе предста¬вителей ЖЭО и домовых комитетов. Общие осмотры объектов ком¬мунального и социально-культурного назначения проводят комиссии в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учрежде¬ния или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях к осмотру могут быть привлечены специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
Частичные осмотры жилых зданий проводят работники ЖЭО, а объ¬ектов коммунального и социально-культурного назначения - работники службы эксплуатации соответствующей организации (учреждения).
Результаты осмотров отражают в документах по учету техниче¬ского состояния здания или объекта (в журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах должны фиксироваться:
- оценка технического состояния здания или объекта и его эле¬ментов;
- выявленные неисправности и места их нахождения;
- причины, вызвавшие эти неисправности;
- сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.
Проводимые виды ремонтных работ заносятся в технический паспорт, который содержит в себе основные сведения (год построй¬ки, Ф.И.О. владельца или название организации-владельца, тип про-екта или серия, количество этажей), объемно-планировочное реше¬ние здания, описание конструктивных элементов дома и их техниче¬ского состояния, сведения о времени и характере проведенных ре¬монтов. Помимо полного технического описания строения, в доку¬ментации ЖЭО находятся сведения об инженерном оборудовании.
В технических паспортах инженерного оборудования содержит¬ся описание системы и характеристика технических признаков.
Например, в техническом паспорте центрального отопления приводится полное описание системы отопления, основных расчет¬ных данных, полное описание сети, регулирующих устройств, нагре-вательных приборов. В паспорте котельной указываются: система котлов, размеры их поверхности нагрева, опись арматуры и гарниту¬ры, годовые нормы расхода угля и электроэнергии. В паспорте лифта даются описание системы, типа лифта, указывается его грузоподъ¬емность, допускаемая скорость, техническая характеристика элемен¬тов шахты, приборов управления, подъемного механизма и прочее, а также данные о техническом состоянии и ремонтах.
Ежегодно в техническом паспорте здания должны отмечаться результаты его технического осмотра.
В таблицу заносится:
Дом ;№ по ул….
- Дата и время осмотра
- Члены комиссии
- Выявленные неисправности или повреждения
- Количество в ед. изм.
- Вид ремонта и сроки выполнения
6. Примечание:
Фактическое выполнение, исполнители
Сведения заполняются по результатам проверки квартир, мест общего пользования и элементов благоустройства.
Периодичность осмотров конструкций здании и инженерного оборудования
Наименование элемента Периодичность осмотра
Крыша 3-6 мес
Деревянные конструкции 6-12 мес
Каменные жбк,межпанельные стыки 12 мес
Стальные закладные детали 10 лет после начала эксплуатации
Полы 12 мес
Газоходы 3 мес
Вентиляционные каналы 12 мес
Отделка внутренняя и наружняя 6-12 мес
Система водопровода и канализации, система центрального отопления и электрооборудования 3-6 мес
Чердачные помещения(отаплив-е) 2 мес
Мусоропроводы, система дымоудаления и пажаротушения Ежемесячно
Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования.
Кровля
Протечки в отдельных местах кровли- 1 сут
Стены
Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением-1 сут (с немедленным ограждением опасной зоны)
Неплотности в дымоходах и газоходах и сопряжениях их с печами-1 сут
Оконные и дверные заполнения
Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотенв зимнее время (в летнее время)1–3 сут
Дверные заполнения (входные двери в подъездах)-1 сут
Внутренняя и наружная отделка
Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее обрушением-5 сут (с немедленным принятием мер безопасности)
Полы Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах-3 сут
Печи
Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, могущие вызвать отравление жильцов дымовыми газами и угрожающие пожарной безопасности здания -1 сут(с незамедлительным прекращением эксплуатации до исправления)
Санитарно-техническое оборудование
Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах-1 сут
Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования)-Немедленно
Неисправности мусоропроводов-1 сут
Электрооборудование
Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом. Отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования. При наличии переключателей кабелей на входе в дом – в течение времени, необходимого
для прибытия персонала, обслуживающего дом, но не более 2 ч. Лифт-Неисправности лифта-Не более 1 сут
Сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или подачи заявки жильцом.
