Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Порядок найма жилого помещения (ст.642) урегулирован нормами жилищного кодекса. А ст.27 ЖК определяет, что договором найма является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Виды договора найма жилого помещения:
- Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда
- Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда
- Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда
- Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии
- Договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан
- Договор поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда
- Договор найма организаций со статусом юридических лиц с частной собственностью
Консенсуальный (реальный), возмездный, двусторонний, взаимный.
Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, установленным Советом Министров РБ.
Предмет договора- жилье помещение, а именно:
- Квартира
- Комната
- Часть комнаты
- Одноквартирный дом
Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:
- предмет договора найма жилого помещения;
- срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;
- размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
- срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.
наймодатель (физ., юр. Лица, любой формы собственности, АТЕ, РБ)- собственник или если им даны полномочия
форма – простая письменная. Срок – определяется сторонами по соглашению, срок поднайма не может превышать срок договора найма. Цена договора – плата за пользование жилыми помещениями. Устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем. Указанная плата не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров.
Прекращение договора поднайма. По истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и обязан освободить помещение.
Наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних проживающих вместе с ним граждан заключить договор поднайма с другим гражданином. Ответственным по договору поднайма остаётся наниматель.
Статья 54. Права и обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель жилого помещения имеет право требовать:
- своевременного внесения нанимателем жилого помещения платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения;
- использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением;
- доступа в жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения , работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования и проведения ремонтных работ;
- исполнения нанимателем жилого помещения иных обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
2. Наймодатель жилого помещения обязан:
- предоставить нанимателю жилое помещение;
- обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования;
- устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, возникшие вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения;
- исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
Статья 55. Права и обязанности нанимателя жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения имеет право:
- предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и иным гражданам в соответствии с Кодекса;
- расторгнуть договор в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязанностей по этому договору;
- требовать внесения изменений в договор при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;
- осуществлять иные
2. Наниматель жилого помещения обязан:
- использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;
- вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и (или) плату за пользование жилым помещением
- обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);
- возмещать ущерб, причиненный им помещениям других граждан и организаций;
- соблюдать иные требования
Обязанности наймодателя по договору:
- Содержать жилое помещение в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов
- Производить систематический осмотр жилого помещения, объектов благоустройства
- Производить профилактический ремонт в технических помещениях, состояний инженерного оборудования, профилактическое обслуживание, обеспечивать его бесперебойную работу.
- Следить за пожарной безопасностью
Основные обязанности нанимателя:
- Соблюдать правила пользования жилым помещением;
- Производить за счет собственных средств или силами ЖРЭО текущий ремонт;
- Производить замену оборудования;
- Возмещать ущерб, нанесенный по вина нанимателя, вспомогательным жилым и подсобным помещениям дома;
- Вносить плату за пользование (техническое использование и коммунальные услуги), срок – не позднее 25 числа, следующего за месяцем, подлежащим оплате. За просрочку – пеня.
- Не совершать действий, приводящих к порче помещений, не создавать шум, вибрацию…и т.д. Ответственность – предусмотрена административными нормами. Шум запрещен – в выходные дни (только если есть согласие соседей можно), кроме экстренных ситуаций;
Выселение:
Осуществляется по постановлению прокурора в случаях, когда граждане проживают в домах, грозящих обвалом, с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. По решению суда без предоставления помещения выселяются гр-не, которые самоуправно заняли помещение, а так же если они систематически разрушают, портят, используют не по назначению помещение, систематически нарушают правила пользования помещением, что приводит к невозможности для других проживающих проживать с ними совместно, а меря общественного воздействия оказались нерезультативными.
Расторжение договора найма возможно досрочно:
- По соглашению сторон
- По требованию 1 стороны в случае нарушения 2-ой существенных условий договора
- По другим, предусмотренным ЖК
По требованию 1 стороны: Предварительно по 1 –й стороной высылается письменное предупреждение с указанием причины расторжения за 3 месяца, если иное не установлено законодательством. Предупреждение не требуется, если речь идет о выселении без предоставления гражданам жил помещения или домам, грозящим обвалом, по решению суда и постановлению прокурора.
По инициативе нанимателя: Он в праве в любое время с согласия проживающих с ним совершеннолетних расторгнуть договор, выполнив все обязательства. При выезде нанимателя(чл семьи) в другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда.
Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.
