оценочная деятельность -это профессиональная услуга,главной целью которой является определение вида и величины стоимости объекта на конкреную календ.дату.
Принцип, основанный на представлениях пользователя
А) Принцип полезности. Способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в определённый период времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она полезна. Б) Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью. В) Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения имуществом в будущем.
2. Принципы, связанные с рыночной средой. А) Принцип зависимости – это стоимость объектов оценки подвержена влиянию и сама влияет на величину стоимости других объектов (в месте нахождения).
Качество местоположения зависит от: - соответствия параметров участка, поэтому в данном месте типу землепользования от его близости к экономическим центрам.
Б) Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке.
Предложение – это кол-во товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос – это кол-во товаров, желаемых на определённый момент. Цены растут при повышении спроса. Снижаются при повышении предложения. Если рынок насыщен участками и спрос есть, рыночная стоимость стабилизируется.
Спрос на землю.
1.С/х спрос складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства. С /х спрос зависит:- от уровня плодородия почв, возможности его повышения; - от местоположения земли – степени удалённости от ценнтров потребления.
2. Не с/х спрос
Нейтрален к уровню плодородия. Главное – местоположение (особенно в больших городах)
Складывается: - из спроса на землю строительства жилья, субъектов инфраструктуры.
В) Принцип сбалансированности - на свободном рынке существует тенденция выравниванию между спросом и предложением с течением времени. Г) Принцип конкуренции - если на рынке какие-либо продукты обеспечивают получение высокой прибыли, то неизбежно появление конкурентов, что приведёт к снижению это прибыли. Д) принцип изменения-стоимость непременно изменяется,поэтому оценка должна быть привязана к конкр.дате.
3. Принципы, связанные с объектом собственности.
А) Принцип соответствия - это тесная взаимосвязь соседствующих объектов имущества обеспечивают их мах стоимость. Б) Принцип экономического разделения – имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличилась.
Формы Разделение имущественных прав.
1) Физическое разделение – это разделение прав на воздушное пространство на поверхности земли и на её недра, разделение зем. массива на отдельные участки.
2) Разделение по времени владения – это различные виды аренд, выкупа, пожизненное владение.
3) Разделение совокупности имущественных прав на землю – это права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения.
4) Разделение имущественных прав среди участков. (совместная аренда, товарищества)
В) Принцип наилучшего и наиболее эффективного пользования – это наиболее вероятное использование зем. участка определяет его мах стоимость.
Потребность в оценке возникает:
- сделки с прир. объектами при приобретении и передаче вещных прав (аренда, купле-продажа); - оценка зем. участков для целей освоения и развития (застройки, реконструкции); - инвестирование – долгосрочное вложение капитала в освоение земли, инвестиц. проекты вовлечение прир. ресурсов; - ипотечное кредитование – оценка имущества для обеспечения кредитных обязательств; - страхование – оценка в целях возмещения ущерба (пожар, загрязнение); - налогообложение – расчёт величины поимущественного налога; - обоснование тарифов по водо- и газоснабжению; - конфискация – тот у кого конфискуют, тот кто конфискует должны получить данные о стоимости зем. участка ; - оценки бизнеса; - аукционирование – это процесс следует рассматривать как продажу имущества; - оценка имущества при приватизации; - слияние раздаеления имущества.
