емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов´язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення. Єдиною підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (надалі — договір про емфітевзис). Таким чином, об´єктом емфітевтичного права є право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. За договором про емфітевзис відповідно до його природи власник земельної ділянки продає чи іншим способом (платне чи безоплатно) передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, для виникнення емфітевтичного права не вимагається передача земельної ділянки. Але відповідно до загального правила ст.125 ЗК забороняється приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості). Сторонами такого договору є, з однієї сторони, власник земельної ділянки та, з іншої, особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису (надалі — емфітевта, землекористувач). Особою, яка наділена повноваженням щодо встановлення емфітевзису на належну їй ділянку, є будь-яка фізична чи юридична особа, в якої на праві власності перебуває земельна ділянка, придатна для сільськогосподарського використання. В законодавстві не встановлено заперечень щодо передачі у емфітевтичне користування земель комунальної та державної власності. Стороною договору про емфітевзис не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.
Слід відрізняти підстави виникнення емфітевзису від підстав набуття вже існуючого емфітевтичного права новим суб´єктом. Емфітевзис може бути відчуженим на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачем. Оскільки емфітевзис є самостійним речовим правом, а не зобов´язанням, договір про його перенесення цього права користування на іншу особу не є цесією. Емфітевта може відчужувати своє право як за життя, так і на випадок смерті, як відплатно, так і безоплатно, зокрема, емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави та може передаватися будь-яким, не забороненим законом способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку (його землекористувач автоматично не набуває), а про відчуження виключно права користування нею.
