пользователей: 30398
предметов: 12406
вопросов: 234839
Конспект-online
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

Ипотека.

Ипотека и ипотечное кредитование не являются тождественными категориями.

Ипотека – одна из форм имущественного обязательства должника, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитотор в случае невыполнения заемных обязательств преобрет право получудовлетвор за счет реализации данного имущества.

Ипотечное кредитование – это кредитование банка под залог недвижимого имущества, при этом заложено может быть как имущество, которое обладает на данный момент заемщик. Кредит используется для приобретения, ремонта, строительства, иной недвижимости.

Основными нормативными актами, которые нерегламентируют ипотечное кредитование является ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге, недвижимости)» 1998г.

В настоящее время 2 основы возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона( легальная) – это ипотека которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе независимо от волеизъявления сторон. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1.         Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2.         Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3.         Продажа в кредит.

4.         Рента.

5.         Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита).

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

П/Д (Платеж/Доход) – отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период.(не более 40%)

О/Д (Обязательства/Доход) - отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу (не более 60%)

К/З (Кредит/Залог)- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества (не менее 30% и не более 90%)

К/Л (Кредит/Ликвидационная стоимость) - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Особенности ипотечного кредит

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа вычисляется по формуле: (S*p)/(1-(1+p)^-n

где А сумма аннуитета,  р — сумма кредита,   — величина процентной ставки за период (в долях),   — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения

 


21.06.2015; 20:13
хиты: 94
рейтинг:0
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2024. All Rights Reserved. помощь