Согласно Закону Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях:
недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;
недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с действующим законодательством может быть обращено взыскание;
недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом.
Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора при условии ¬ вы, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено Законом «Об ипотеке». Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором. В соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидирующих ¬ ным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» ипотека устанавливается на права на НЕ ¬ подвижность и пользования ею, а также на имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено. По ст. 10 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предметом ипотеки по ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии со ст. 15 Закона «Об ипотеке». Запреты и ограничения по отчуждению и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действующими при их ипотеке. Не допускается передача в ипотеку части земельного участка, которая по размеру не может быть использована как отдельный земельный участок по целевому назначению земель соот ¬ ной категории в соответствии с законодательством Украины. Не допускается передача в ипотеку земельных участков, которые в соответствии с законом не могут передаваться в собственность физических и юридических лиц. В случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на надлежащую и по-текодавцю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположена соответствующая здание (сооружение) и которая необходима для использования этого здания (сооружения) по целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодав-это в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по сделке, которой установлены условия аренды (пользования) (ст. 6 Закона Украина «Об ипотеке»). В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащих ипотекодателю на праве собственности. Залогодержателем земельного участка могут быть лишь банки, отвечающие требованиям, установленным Кабинетом Министров Украины и Национальным банком Украины. Также видом ипотеки движимого имущества может выступать залог товаров в обороте или переработке. Залог товаров в обороте или переработке рассматривается как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя. Предметом залога товаров в обороте или переработке могут быть сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т.п.. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает ВЯ основании закона или решения суда, применяются правила ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом. Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае несоблюдения этой условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество. Залоговая принадлежит к тем видам ценных бумаг, которые недавно были определены Щ законодательном уровне и внесены в перечень ценных бумаг.
Залоговая оформляется, если ее выпуск предусмотрен ипотечным договором. Последние заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем с целью обеспечения определенного основного обязательства. По ипотечному договору ипотекодатель передает и ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель, а ипотекодержателем всегда выступает кредитор по основному обязательству. Легальное определение понятия «закладная» содержится в ст. 20 Закона Украины от 05.06.2003 г. «Об ипотеке», которая устанавливает залоговую как долговая ценная бумага, засвид ¬ слышит безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме , а в случае использ ¬ нения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Залог может передаваться его владельцем любому лицу путем совершения индосамен ¬ та (передаточную надпись, свидетельствующий о переходе прав на ценную бумагу другим лицам). На ¬ ступней владелец закладной имеет те же права, которые имел ипотекодержатель согласно догово ¬ ром, которым обусловлено основное обязательство, и ипотечным договором, на основании которого был оформлен закладную. Правовым последствием выдачи закладной является прекращение денежных обязательств должника по договору, который обуславливает основное обязательство, и возникновения денежных обязательств должника по платежу по закладной. При этом после оформления закладной выполнение основного обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки могут быть осуществлены только на основании требования владельца закладной (ст. 20 Закона Украины «Об ипотеке»).
