По договору найма ( аренды ) жилья одна сторона - собственник жилья наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне ( нанимателю ) жилье для проживания на определенный срок за плату.
Общая юридическая характеристика договора .
Это именной , двусторонний , консенсуальный , возмездный договор , который относится к категории договоров для передачи имущества во временное пользование .
Легальность определение понятия договора найма жилья , содержания прав и обязанностей сторон дают основания отнести договор найма жилья в именных договоров . Наличие ряда специфических особенностей позволяет рассматривать договор найма жилого помещения как самостоятельный гражданско - правовой договор .
Эту позицию разделяет сегодня и законодатель , который выделил наем ( аренду ) жилья в отдельную главу 59 "Наем (аренда ) жилья " ГК Украины .
Предметом договора могут быть помещения, в частности квартира или ее часть , жилой дом или его часть .
Сторонами договора могут выступать как физические , так и юридические лица. Однако , если нанимателем является юридическое лицо - оно может использовать жилье только для проживания физических лиц .
Форма договора - письменная. Размер оплаты определяется по согласованию сторон . По общему правилу наниматель обязан оплачивать и коммунальные услуги , если иное не предусмотрено договором найма.
Договор заключается на установленный договором срок . Если срок в договоре не установлен , договор считается заключенным на пять лет.
Законодатель наделяет нанимателя определенными преимущественными правами
1 ) по истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на его перезаключение . Если наймодатель отказался перезаключить договор , но в течение года заключил договор найма жилья с другим лицом , бывший наниматель вправе требовать : а ) перевода на него прав нанимателя ;
б) возмещения убытков , причиненных ему в связи с отказом перезаключить договор (например , возмещение транспортных расходов , связанных с переездом и др.) ";
2) в случае продажи жилья собственником наниматель имеет преимущественное право на его покупку ( ст. 822 ГК).
Преимущественные права не предоставляются нанимателю , если договор был заключен на срок менее одного года .
Расторжение договора .
Наниматель имеет право в любое время расторгнуть договор найма , письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца , в противном случае , наймодателю предоставляется право требовать от нанимателя квартплату за три месяца , если он докажет , что не мог заключить или сдать жилье на таких же условиях с другим лицом .
Наймодатель требовать расторжения договора , если наниматель не вносит плату в течение шести месяцев ( а при краткосрочном договоре - в течение двух месяцев) ; разрушает или портит жилье , использует не по назначению , нарушает права соседей. Если жилье нужно для проживания самом наймодателю , он должен предупредить нанимателя о расторжении договора за два месяца.
