Согласно ст . 759 ГК Украины по договору найма ( аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок .
Характеристика найма ( аренды)
1 . По договору найма наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество. Согласно ст . 760 ГК Украины предметом договора найма может быть вещь , определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании ( непотребляемые вещь). Однако законодательство не ограничивается возможностью передачи в аренду только вещей: ч. 2 ст . 760 ГК Украины позволяет передавать в аренду имущественные права .
Характерным признаком классического договора найма является то , что законодательство не указывает , какое имущество может быть предметом найма и на какие цели оно может использоваться . Это означает , что предметом найма может быть любое имущество, отвечает вышеприведенным признакам , не ограничен в гражданском обороте (например , гражданин, имеющий огнестрельное охотничье оружие и соответствующее разрешение на ее использование , не может передать ее в пользование другому лицу, не имеет такого разрешения) и сферой применения .
2 . По общим положениям ГК Украины наймодателями и нанимателями могут быть любые юридические и физические лица , в том числе субъекты предпринимательской деятельности . Статья 761 ГК Украины дает право на передачу имущества в аренду собственником вещи или лицом , которому принадлежат имущественные права; наймодателем может быть также лицо , уполномоченное на заключение договора найма.
Однако некоторые особенности по субъектному составу предусмотрены законодательством для некоторых разновидностей найма. В частности , по ст. 787 ГК Украины наймодателем по договору проката может быть лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по передаче вещей в наем , то есть субъект предпринимательской деятельности .
3 . Имущество, являющееся предметом найма , предоставляется в пользование. Согласно ст . 773 ГК Украины наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора . Если наниматель пользуется вещью , переданной ему в аренду , не по ее назначению или с нарушением условий договора найма , наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков .
Наниматель имеет право изменять состояние вещи , переданной ему в аренду , только с согласия наймодателя .
4 . Имущество, являющееся предметом найма , предоставляется на определенный срок , установленный договором . Это означает , что наниматель после прекращения договора найма обязан вернуть имущество. ГК Украины также предусматривает заключение договора найма на неопределенный срок . В этом случае каждая из сторон договора найма может отказаться от договора в любое время , письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц , а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма , заключенного на неопределенный срок .
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества . Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора , заключенного на неопределенный срок , он прекращается по истечении максимального срока договора . Договор найма , срок которого превышает установленный законом максимальный срок , считается заключенным на срок , соответствующий максимальному сроку .
Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма , то , при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок , который был ранее установлен договором (ст. 764 ГК Украины ) .
5 . Договор найма имеет возмездный характер , предусматривающий выплату нанимателем определенной денежной суммы ( или эквивалента в натуральной форме) за пользование имуществом. По общим положениям ст . 762 ГК Украины размер и форма такой оплаты устанавливаются договором и законодательством не ограничиваются. Специфика предусмотрена , в частности, государственного и коммунального имущества , о чем говорится далее . Также ГК Украины предусматривает возможность бесплатного пользования имуществом ( гл. 60 ) , что оформляется договором ссуды , с ограничениями возможностей юридических лиц , осуществляющих предпринимательскую деятельность , на передачу в безвозмездное пользование лицу , являющемуся ее учредителем , участником , руководителем , членом ее органа управления или контроля ( ст. 829 ГК Украины ) .
6 . Форма договора найма зависит от его разновидностей. Так , договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально ( ст. 14 Закона Украины " Об аренде земли " ) договор найма здания или другого капитального сооружения ( их отдельной части) заключается в письменной форме , а договор , заключенный сроком на один год и более , подлежит нотариальному удостоверению ( ст. 793 ГК Украины ) ; договор ссуды вещи бытового назначения между физическими лицами вообще может заключаться устно ( ст. 828 ГК Украины ) . Если законодательством нормативно не установлена форма конкретной разновидности договора найма , следует руководствоваться общими положениями гл. 53 ГК Украины .
7 . Наймодатель обязан передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок , установленный договором найма , в комплекте и в состоянии , соответствующие условиям договора найма и его назначению . Если домовладелец не передает нанимателю имущество , наниматель имеет право по своему выбору :
- Требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков , причиненных задержкой ;
- Отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему убытков .
8 . ГК Украины предусматривает несколько оснований прекращения договора найма.
Договор найма прекращается в случае смерти физического лица- нанимателя , если иное не установлено договором или законом , а также в случае ликвидации юридического лица , которое было нанимателем или наймодателем . Прекращение договора может происходить и на основании одностороннего расторжения договора найма ( отказ от договора ) , а также путем досрочного расторжения договора найма по требованию нанимателя и наймодателя . Последнее не тождественно отказу от договора в одностороннем порядке и осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке.
Согласно ст . 782 ГК Украины наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возврата вещи , если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. В случае отказа наймодателя от договора найма договор является расторгнутым с момента получения нанимателем сообщения наймодателя об отказе от договора.
Наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма , если :
- Наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи ;
- Наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу ;
- Наниматель своей небрежной поведением создает угрозу повреждения вещи;
- Наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи , если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя ( ст. 783 ГК Украины ) .
Наниматель , в свою очередь , имеет право требовать расторжения договора найма , если :
- Наймодатель передал в пользование вещь , качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи ;
- Наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи ( ст. 784 ГК Украины ) .
В случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии , в котором она была получена , с учетом нормального износа , или в состоянии , обусловленном договором. Если он не выполняет обязанности по возврату вещи , наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки
