Д коммерческого найма ЖП- 1 сторона-собственник ЖП/управомоченное им лицо(наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне(нанимателю) ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем. Двусторонний, возмездный, консенсуальный.
Предмет: изолированное и пригодное для постоянного проживания ЖП(в отличие от ДСН нет требований к размеру, благоустройству ЖП) .
Форма: простая письменная( несоб не влечет недейств)
Срок: В отличие от ДСН имеет срок( не более 5 лет, в т.ч. если не оговорен): краткосрочный( (до 1), долгосрочный (1- 5 лет). Отличие-объем прав нанимателя: а)краткосрочный- наниматель не имеет преим права заключения Д на новый срок, не м вселить временных жильцов, заключить договор поднайма, произвести замену нанимателя и не имеет льгот при расторжении договора. Кроме того, не него не распространятся п.2 ст.677 ГК РФ(об указании граждан, постоянно проживающих с ним) б) долгосрочный- преим право. Если наймодатель не продлил и в течение 1 года со дня истечения срока договора заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и(или)возмещения убытков.
Стороны: а)Наймодатель- ФЛ, ЮЛ и публ образования б)Наниматель: ФЛ( для ЮЛ- запрет), ино, ЛБГ.
ПиО сходны с ПиО по ДСН. Отличие- отсутствие у нанимателя прав распорядительного характера(например: права на обмен).
Наймодатель:
А) права: требование своевременного внесения платы за ЖП и комм услуги
б)обязанности: 1) передать ЖП в состоянии, пригодном для проживания 2)осуществить надлежащую эксплуатацию ЖД, обеспечивать за плату предоставление ком услуг 3) обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания ком услуг.
Наниматель:
А)права: 1)Пользоваться ЖП 2)Вселять в ЖП членов своей семьи и временных жильцов 3)Заключать Д поднайма 4) обмен, замена ЖП 5) изменениеи расторжение Д 6)сохранение права на ЖП при временном отсутствии 7) приватизация ЖП
Б)Обязанности: 1) использовать ЖП только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать надл состояние 2) не вправе производить переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя 3) своеврменно вносить плату за ЖП + ком платежи( если не иное д).
Размер, порядок, сроки внесения наемной платы- сторонами (в отличие от ДСН). Одностороннее изменение размера оплаты не допускается(искл: в договоре/законе).Если не установлены- то по ЖК(не позднее 10 числа, следующего за прожитым месяцем). + на нанимателе лежит обязанность по оплате коммунальных услуг.
Правовое положение иных лиц: в ЖП постоянно проживать м и другие граждане (законодатель не использовал применительно к ним понятие «член семьи»), которые в отличие от члена семьи нанимателя по ДСН имеют равные с ним права по пользованию ЖП, но ответственность по договору перед наймодателем немеет только наниматель Это правило м.б. изменено соглашением между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами, в котором была установлена их солидарная ответственность.
В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю.
Возможна замена как наймодателя, так и и нанимателя: переход ПС на ЖП не влечет изменения/расторжения ДКН. А)новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора б)по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма м.б. заменен 1 из соврешеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним(+замена необходима в случае смерти нанимателя/его выбытия из ЖП).
Расторжение: 1)по инициативе нанимателя с согласия других, постоянно проживающих с ним граждан, в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца 2)по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае непригодности ЖП или по иным основаниям, предусмотренным ЖЗ 3)По требованию наймодателя в судебном порядке в случае: а)невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, если Д не установлен более длительный срок, в при краткосрочном договоре- в случаях невнесения платы более 2 раз б)разрушение/порча ЖП нанимателем/другим гражданами, за действия которых он отвечает в)использование ЖП не по назначению г) систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для 2 последних оснований - доп условие: нарушения имеют место, несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю м.б. предоставлен срок не более 1 года для устранения нарушений. При отказе нанимателя суд по постоянному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом, по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора м указать об отсрочке исполнения решения на срок не более года. Последствие расторжения: выселение.
