По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Предмет- не любая недвижимость, а только здание или сооружение. В соотв с общерос классификатором основных фондов, утвержденных П Госстандарта от 26.12.94 №359: здание- арх- строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, социально- культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей(конст части- стены и крыша). Сооружение- инженерно- строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения технических функций, не связанных с изменением предмета труда или для осуществления различных непроизводственных функций(мосты, колодца). Инфо Письмо Президиума ВАС РФ от 1.06.60 №53: нежилое помещение- объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится( к нему правила этого д, т.к. спец не урег в ГК)
Если жилое помещение предоставляется во временное пользование гражданину, то это договор ком найма жилого помещения(спец правила), но если жилое помещение предоставляется во временное владение/пользование ЮЛ для проживания его работников, отношения между сторонами- правила об аренде.
Земельный участок: В ст.652 ГК -правило о переходе прав на ЗУ при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Если арендодатель- собственник ЗУ, арендатору представляется право аренды или другое предусмотренное договором право на соответствующий ЗУ/ право пользования той частью ЗУ, которое занято сооружением или зданием и необходима для его использования. Право пользования переходит только в том случае, если в договоре не урегулирован порядок пользования. Если арендодатель не является пользователем участка, аренда недвижимости допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участка, установленного законом или договором.
В ст. 653 закрепляется правило о сохранении арендатором здания или сооружения права пользования ЗУ на условиях, действовавших до продажи участка.
Форма- простая письменная под страхом нед-ти путем составления 1 документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более 1 года, он подлежит гос регистрации. Тогда заключен с момента регистрации. Судебная практика: 1)соглашение об изменении условий зарегистрированного договора также подлежит гос регистрации 2)при продлении договора, заключенного на срок не менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит гос регистрации 3)возобновленный в силу п.2 ст.621 ГК на неопределенный срок договор аренды не нуждается в гос регистрации(п.9-11 Обзора Практики). Сущ условия: 1) предмет 2) размер арендной платы.
По общему правилу арендная плата включает в себя плату за пользование ЗУ, если не иное в законе или договоре. Если плата закреплена в договоре на единицу площади или другого показателя размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного здания или сооружения.
В ГК конкретизируются обязанности по передаче и возврату здания и сооружения:
- передача и возврат имущества осуществляется по передаточному акту или другому документу, подписываемому сторонами
- по общему правилу, обязанность по передаче считается исполненной после передачи имущества во владение или пользование после подписания документа о передаче. Другое м.б. указано в законе или договоре.
- уклонение от подписания документа о передаче рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче- возврату или отказ от принятия
