Ипотека- правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенное недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. ЖП не передается в собственность залогодержателя (все соглашения ничтожны, искл: отступное/новация). ПР: приоритет З «Об ипотеке». Основания возникновения: в силу З или Д.
Предмет(всегда остается во в,п залогодателя)- объекты недвижимости, принадл на ПС гражданам или ЮЛ. Допускается лишь ипотека ЖП в частной собственности. Нельзя закладывать:
- имущ, отчуждение которого запрещено или ограничено( e.g. приватизация)
- уст спец законами( нельзя из гос и мун ЖФ)
- залог будущих(искл: залог предприятия и строящихся жилых домов).
При ипотеке зданий передается и ЗУ(искл: ЗУ на праве пост пользования). Залог части здания- только при выделении его как самост объекта. Доля в праве ОС не м.б. предметом ипотеки(т.к. не отн к недв).
Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.
Договор об ипотеке:
- форма нотариальная
- регистрация нужна
- содержание: предмет ипотеки, его оценка, стороны, место и дата заключения, размер и срок исполнения обязательства, на каком праве имущество принадлежит залогодателю и какой орган его зарегистрировал. При залоге права аренды, л.б. описано арендованное имущество.
Документы:
- копия паспорта
- копии документа, являющегося основанием для регистрации постоянного мж
- копии д об образовании
- о семейном положении
- паспортные данные всех несов членов семьи
- выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика
- копия финансового лицевого счета ЖП, служащего местом регистрации заемщика.
Необходимо согласие органов ОиП при проживании несов, оставшихся без родительского попечения( 30 дней) и на залог, и на обращение взыскания. Было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора.
Прекращение - при обращении взыскания на ЖП- просрочка более 3 раз за 12 месяцев без учета размера проср суммы(в судеб/внесуб порядке- в искл случаях: а)для предприятия б) имущество в ОС, если 1 из сособ против внесудебного взыскания). Если граждане лишись ЖП из-за обращения взыскания, то предоставление ЖП из маневренного фонда, если это было единственным МЖ. Если лица проживали по договору найма, то не подлежат выселению.
Реализация:
- торги(цена- сами стороны/суд). Если торги не состоялись, то снижение цены на 15% и если опять, то залогодержатель м приобрести по цене не более чем на 25% ниже начальной(если в течение месяца не приобрел, ипотека прекращается)
- аукцион(д.б. С), но нельзя, если взыскания д.б. только в судебном порядке.
Иногда банк предоставляет кредит под залог недвижимости и оформляет это путем выдачи закладной (это и есть ипотечное кредитование). Предмет залога- не только объект недвижимости, но и аренда. Особое обращение взыскания: недвижимость- по решению суда. Банк собирает пакет закладных и направляет эти суммы в отрасли, нуждающиеся в инвестициях. Закладная д.б. ЦБ, подлинником, неделима(кредитный + д об ипотеке), д.б. зарегистрирована, приоритет над д об ипотеке.
