В соответствии с положениями Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» любая строительная фирма может быть признана банкротом, если она не в состоянии на протяжении 3 месяцев выплатить долг в размере 100 000 рублей и более. Подать заявление в арбитражный суд о признании банкротом может как сама организация, так и физическое или юридическое лицо, имеющее требования к такой фирме.
Однако для признания организации застройщиком в деле о банкротстве, помимо общих признаков банкротства, необходимо наличие специальных условий. Так, застройщиком признается строительная фирма, привлекающая денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от ее организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, в заявлении о признании должника банкротом.
После введения в отношении застройщика одной из процедур банкротства назначенный судом арбитражный управляющий в пятидневный срок ставит в известность всех участников строительства о том, что они могут предъявить свои требования к застройщику, направив в месячный срок в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим оплату.
С даты введения наблюдения и в ходе последующих процедур исполнение исполнительных документов, выданных ранее, приостанавливается, а с момента открытия конкурсного производства - исполнение прекращается.
При этом, заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом после введения процедуры наблюдения застройщик вправе осуществлять исключительно с письменного согласия арбитражного управляющего.
Еще одной особенностью банкротства застройщика является ведение двух реестров: реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома.
Положения Закона о банкротстве дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство домов. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход данного правового акта.
При этом судам предоставлено право переквалификации различных видов теневых договоров в полноценные договоры, предметом которых является передача жилого помещения участнику строительства.
При осуществлении расчетов с кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, предусмотрена очередность удовлетворения требований: в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства; в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В качестве специальной меры по обеспечению требований кредиторов по ходатайству лиц, участвующих в деле о банкротстве, арбитражный суд налагает запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Данная мера действует до даты завершения конкурсного производства.
Порядок реализации объекта незавершенного строительства аналогичен продаже любого иного имущества должника. Отличие заключается только в реализации объекта, находящегося в залоге у третьих лиц, и заключается в особом распределении денежных средств, вырученных от продажи.
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
Также законом предусмотрена возможность достройки жилого дома путем создания дольщиками жилищно-строительного коооператива, а также возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота иному (новому) застройщику, который именуется приобретателем. Последний исполняет вместо застройщика обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, то есть достраивает жилой дом.
Приобретателю будут передаваться объект незавершенного строительства и предназначенный для его размещения земельный участок (права на него). Причем при наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям.
Начиная с 1 января 2017 года, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». До этой даты приобретатель должен соответствовать условиям, установленным п. 14 ст. 23 Закона о банкротстве
