До начала проведения современной земельной реформы существовала исключительная государственная собственность на землю. Это значит, что собственником земли выступало только государство, а следовательно, земельные участки были изъяты из гражданского оборота, а значит сделки с ними были запрещены. Гражданам и юридическим лицам земельные участки предоставлялись только на праве бессрочного (постоянного) пользования. Данные отношения возникли при проведении национализации земель.
В связи с тем, что в начале 90-х годов началось реформирование экономических отношений и формирование рыночной экономике возникла необходимость и кардинального изменения земельных отношений. Основополагающим нормативным актом при проведении современной земельной реформы явился закон РСФСР "О земельной реформе" вступивший в силу с 1 января 1991 года. Именно этим актом была отменена монополия государственной собственности на землю. Устанавливался 10 летний мораторий на свободную куплю-продажу земельных участков. Но в 1993 году Президент своим указом отменил этот мораторий.
Цели проведения реформы (ст. 1 закона): перераспределение земель в целях создания многоукладной экономики и обеспечения рационального использования и охраны земель, восстановления и сохранения плодородного слоя земли.
В этом законе называлось 2 этапа проведения реформы:
1. Инвентаризация земель
2. Предполагалось передача земель гражданам и юридическим лицам в частную собственность или аренду.
Закон устанавливал и сроки проведения реформы. Предусматривалась обязанность граждан и юридических лиц, обладающих правами на земельные участки, до 1 января 1993 переоформить права на них.
В связи с тем, что к указанной дате большинство граждан и юридических лиц не переоформило право на земельные участки, в закон были внесены изменения, в соответствии с которыми для граждан вообще не устанавливался срок, а для юридических лиц он был продлен всего на 1 месяц до 01.02.1993 года.
Учитывая, что закон "О земельной реформе" утратил свою правовую значимость в декабре 1993 года этот закон был признан не действующим указом Президента РФ.
Результаты проведения земельной реформы были подведены в федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в РФ на 1999 - 2002 годы". В программе отмечалось, несмотря на положительные моменты, реформирование в целом осуществлялось непоследовательно, бессистемно и крайне медленно.
Причины неудовлетворительного проведения:
·отсутствие четкой концепции земельной реформы и системы земельного законодательства;
·недостаточность специалистов, которые могли выполнить соответствующие работы;
·недостаточное финансирование.
В этой федеральной программе определялись меры, которые помогли бы завершить проведение земельной реформы в РФ:
1 этап - 1999-2000 год предполагалось завершить формирование земельного законодательства;
2 этап - 2001-2002 годы предполагалось выполнить ресурсоемкие мероприятия, позволяющие обеспечить рациональное использование и охрану.
В конце июня 2014 года Президент РФ Путин В.В. подписал закон "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (№171 - ФЗ от 23.06.2014 г.), который вступил в силу с 1 марта 2015 года.
Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране.
Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.
На языке закона основные нововведения звучат так:
- Установление нового порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- Определение особенностей приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
- Регулирование отношений в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.
- Возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков.
- Уточнение правовых норм, определяющих понятие "земельный участок", устанавливающих порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.
- Внесение новой статьи в Гражданский кодекс РФ, предусматривающей отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
- Приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ряда других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными федеральным законом в Земельный кодекс.
Закон направлен на создание возможностей для людей более эффективного распоряжения своими наделами - продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать в залог.
Перейдём к комментариям к новому закону, опираясь, в частности, на некоторые мнения заместителя министра экономического развития Павла Королева, представлявшего от имени правительства РФ законопроект в Федеральном Собрании (“Российская газета” от 24.06.2014 г.).
Основные нововведения земельной реформы.
Целью ФЗ №171 от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» является упрощение получения земельного участка, находящегося в распоряжении органов государственной власти и органов муниципального управления, в использование частного лица или предприятия.
1. С первого марта 2015 года получить земельный участок имеют право владельцы инфраструктурных объектов, некоторые категории граждан, которые будут использовать землю с целью жилищного строительства или ведения хозяйства. Данные физлица и юрлица имеют право получить землю без предварительных торгов. При этом время предоставления сокращается с трех лет до трех месяцев. Кроме того, новый законопроект, заменяет согласование места размещения объекта обязанностью по подготовке документации по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков. Образованием земельного участка занимается лицо, заинтересованное в получении прав на освоение территории.
Стоит отметить, до вступления в силу поправок к Земельному кодексу РФ, землю муниципалитета можно было получить двумя способами: без торгов (необходимо предварительное согласование места его размещения) и на торгах (без согласования). Новые правила формирования земельных участков значительно сокращают цепочку согласований.
2. Согласно новым правилам, с 1 марта 2015 года органы местного самоуправления обязаны выставлять на торги те земельные участки, которые никем не используются. При этом, процедура должна совершаться после соответствующего заявления лица. Начальная стоимость земельного участка должна соответствовать его кадастровой оценке. Информация о свободных землях должна быть размещена на государственных сайтах и на официальных сайтах органов местного самоуправления.
3. Земельная реформа предполагает появление возможности у муниципалитетов распоряжаться земельными участками, если гражданин или компания завершили землепользование.
4. Владельцы магазинов, ларьков, киосков, магазинах «на колесах» освобождаются от процедуры заключения договора аренды на участки земли, ими занимаемые. Действие закона распространяется на владельцев рекламных площадей.
5. К числу граждан, которые могут потребовать у муниципалитета землю для освоения, причисляются работники бюджетной сферы, учителя и врачи. Данные лица могут получить участок бесплатно и без проведения торгов. Спустя шесть лет после «работы» на участке, его можно приобрести в собственность. При этом, цена земли, как уже было сказано ранее, не должна быть выше кадастровой.
6. Новые правила регламентируют усиление надзора в рамках земельного законодательства. Делается это для того, чтобы исключить возможность самозахвата территории. Надзор будет проводиться в отношении целого населенного пункта, а не отдельного участка земли. На лица или компании, взявшие землю без спроса, будут налагаться штрафы. К примеру, за самозахват участка юридическим лицом штраф выплачивается в размере 1,5-2% от кадастровой стоимости его участка. В денежном эквиваленте – это порядка 100 тысяч рублей. Кроме того, чтобы избежать случаев, когда компании проще заплатить штраф, чем освободить занятый участок, в практику вводится процедура принудительного освобождения земли. Если же юрлицо отказывается выполнять предписание, то штраф полагается еще и за это.
Стоит отметить, ранее в Земельном кодексе процедура наказания за самозахват земель была многоступенчатой и сложной. Необходимо было собрать доказательную базу, а если в нарушении было уличено юридическое лицо, то земельный участок надо было поставить в очередь на проверку на следующий год.
