Виды износа. Методы определения износа зданий и сооружений

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Понятие износ, используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия износа, применяемого в бухгалтерском учете, т.е. от понятия амортизация (это износ продукта, перенесение по частям, по мере физического и морального износа, стоимости основных средств на стоимость производимого продукта).

После определения стоимости воспроизводства зданий и сооружений необходимо оценить накопленный износ. Понятие «износ», используемое в оценке недвижимости, отличается от понятия «износ» в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете под износом понимается процесс переноса издержек на себестоимость продукции в течение нормативного срока службы объекта. Под износом в теории оценки понимается потеря части стоимости объекта по различным причинам.

В теории оценки износ определяется только для зданий и сооружений, так как по земельным участкам, пригодным под застройку, никакой потери стоимости не происходит, а, наоборот, с течением времени стоимость земельных участков, как правило, возрастает. Следовательно, земельный участок включается в оценку объекта недвижимости по текущей рыночной стоимости.

В практике оценки используют следующие методы определения износа зданий и сооружений:

– метод сравнения продаж (рыночный метод);

– метод срока жизни;

– метод разбивки.

1.При методе сравнения продаж степень износа определяется в процентах по отношению к восстановительной стоимости объекта по следующей формуле:

И=SN/Vвосст

Где И – норма износа; SИ – сумма накопленного износа; V_восст – восстановительная стоимость объекта

2.Метод срока жизни предполагает определение следующих понятий, касающихся срока жизни зданий и сооружений.

Срок экономической жизни – это период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Хронологический возраст – это период времени от момента завершения строительства объекта до момента его оценки.

Эффективный возраст – это возраст, отражающий состояние и степень эксплуатации объекта на момент оценки.

При данном методе степень износа в процентах определяется как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни и рассчитывается по следующей формуле:

И=Эфф/Экон

Где И – норма износа; Эфф – эффективный возраст; Экон – срок экономической жизни.

3.При методе разбивки различают следующие виды износа зданий и сооружений:

– физический износ – устранимый и неустранимый;

– функциональный износ – устранимый и неустранимый;

– экономический (внешний) износ – неустранимый.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость всего сооружения. Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость.

Физический износ – это потеря части стоимости объекта вследствие его эксплуатации или действия природных факторов.

Устранимый физический износ обычно возникает в результате плохой эксплуатации объекта, поэтому его часто называют отложенным ремонтом.

К неустранимому физическому износу относят износ, исправление которого или технологически невозможно, или экономически нецелесообразно. Элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ делятся на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни равен остаточному сроку экономической жизни всего сооружения. У короткоживущих элементов остаточный срок экономической жизни меньше, чем у всего сооружения.

Функциональный износ – это потеря части стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов современным требованиям к этим элементам. В отличие от устранимого функционального износа исправление неустранимого износа или технологически невозможно, или экономически нецелесообразно.

Экономический (внешний) износ – это потеря части стоимости объекта в результате негативного действия внешних факторов:

– изменение положения объекта относительно основных транспортных, коммунальных, коммерческих и других сооружений;

– изменение рыночных условий;

– изменение финансовых и законодательных условий.

Экономический (внешний) износ является неустранимым, так как возникает в результате внешних воздействий различных неблагоприятных факторов.

 4.1. Физический износ.
Физический износ – уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.
 Или
Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.
Физический износ возникает под воздействием двух типов факторов:
 

• Эксплуатационных;
• естественных или природных.

Экспертный метод определения физического износа мо­жет про­и­з­во­дить­ся как в укру­п­нен­ной, так и в де­та­ли­зи­ро­ван­ной фо­р­ме. 

Укру­п­нен­ная оце­н­ка осу­ще­с­т­в­ля­е­т­ся, в за­ви­си­мо­с­ти от об­ще­го тех­ни­че­с­ко­го со­с­то­я­ния зда­ния, в со­о­т­вет­с­т­вии с при­ме­р­ной шка­лой оце­н­ки фи­зи­че­с­ко­го из­но­са стро­е­ний из «Пра­вил оце­н­ки фи­зи­че­с­ко­го из­но­са жи­лых здан­ий», утвержденных При­ка­зом Го­с­ко­ми­те­та Укра­и­ны по жи­ли­щ­но-­ко­м­му­на­ль­но­му хо­зяй­с­т­ву № 52 от 02.07.93 г. 

Де­та­ли­зи­ро­ван­ная оце­н­ка фи­зи­че­с­ко­го из­но­са осу­ще­с­т­в­ля­е­т­ся для от­де­ль­ных эле­ме­н­тов здан­ий и со­о­ру­же­ний и опре­де­ля­е­т­ся на ос­но­ва­нии сра­в­не­ния со­во­ку­п­но­с­ти при­зна­ков име­ю­ще­го­ся фи­зи­че­с­ко­го из­но­са с при­ве­ден­ны­ми в но­р­ма­ти­в­ных таб­ли­цах.
                 ∑ F_i * V_i
И_ф = -------------------------,
                       100
Где F_i – физический износ i - элемента объекта оценки, %;
V_i – удельный вес i - элемента в общей стоимости объекта, %.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов здания по соответствующим Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) или другим нормативным документам.
             Физический износ отдельного конструктивного элемента здания осуществляется по соответствующим таблицам «Пра­вил оце­н­ки фи­зи­че­с­ко­го из­но­са жи­лых здан­ий», утвержденных При­ка­зом Го­с­ко­ми­те­та Укра­и­ны по жи­ли­щ­но-­ко­м­му­на­ль­но­му хо­зяй­с­т­ву № 52 от 02.07.93 г. 
Нормативный метод (метод срока службы) основан на сравнении различных сроков жизни объекта оценки. 
 Виды сроков жизни:
Срок экономической жизни – период времени, в течение которого объект вносит вклад в стоимость имущества, включая прибыль от его использования.
Срок физической жизни – это период времени, в течение которого объект реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения).
Нормативный срок службы – это срок службы зданий определенный нормативными актами. (Может определяться на основе «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов» и др.)
Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Т.е. «на сколько лет выглядит объект».
Фактический возраст (хронологический возраст) – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента оценки.
Срок оставшейся экономической жизни - период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

^ 1-й метод определения износа

            Т_ф            Фактический возраст
И_ф = ------ = ----------------------------------------
          Т_н               Нормативный срок службы


2-й метод определения износа

           Т_эф                   Эффективный возраст
И_ф = ------ = ----------------------------------------
          Т_фж            Срок физической жизни


Стоимостной метод определения физического износа основан на том, что процент износа каждого элемента здания переводится в стоимостное выражение.
И_ф = ∑ F_i * S _i ,
Где F_i - физический износ i – го элемента объекта оценки, %;
S _i – восстановительная стоимость (стоимость замещения) i – элемента объекта оценки, грн.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Неустранимый физический износ рассчитывается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к стоимости объекта.
 4.2. Функциональный (моральный) износ.
Функциональный (моральный) износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его полезности.
Функциональный износ вызывается следующими причинами:
Недостатками, требующими создание дополнительных элементов в существующем объекте;

• Недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов объекта;
• Недостатками в связи с наличием в объекте элементов, требующих их ликвидации.

 Функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
Существует несколько методических подходов (методик) к определению морального износа, разработанные различными институтами и группами оценщиков, но, по мнению ведущих оценщиков, они нуждаются в дальнейшей доработке.
Функциональный износ, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым (по аналогии с физическим износом).
 4.3. Внешний (экономический) износ.
Внешний (экономический) износ определяется потерей стоимости объекта вследствие негативного влияния внешней среды: экономических и политических факторов, экологической обстановкой, удаленностью от транспортных магистралей и т.д. 
Для оценки внешнего износа применяются два подхода:
 

• Сравнение продаж аналогичных объектов.
• Капитализация потери дохода, относящего к внешнему воздействию.

 Метод сравнения продаж заключается в сравнении рыночных цен двух и более сопоставимых объектов, одни из которых имеют признаки внешнего износа, а другие – нет.
             Метод капитализации потерь состоит в сравнении доходов от арендной платы двух и более объектов, аналогичных оцениваемому, одни из которых имеют признаки внешнего износа, а другие – нет.
           Д_а              Потеря дохода от сдачи объекта в аренду
И_э = -------- = ----------------------------------------------------
            Н_к          Норма капитализации
Норма капитализации (норма дохода) определяется несколькими подходами. Но, условно можно сказать, что норма капитализации – это величина, обратная сроку окупаемости инвестиций.
Внешний (экономический) износ, как правило, является неустранимым.
 Оценка земельного участка.

Как уже говорилось ранее, если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. 
Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:
- метод прямого сравнения (сопоставимых продаж);
- метод соотношения;
- метод предполагаемого использования;
- метод остаточной стоимости (остатка для земли);
- и д.р.
 Метод прямого сравнения (сопоставимых продаж) заключается в сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.
Элементами сравнения являются следующие основные факторы:
Условия продажи.

• Время продажи.
• Месторасположения.
• Физические характеристики (параметры почвы, размеры участка, форма участка, угол наклона участка и др.).

1.      Метод соотношения (метод переноса) состоит в разделении общей, полученной по рыночным данным цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельного участка, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка.
Оценщик сначала оценивает стоимость зданий и сооружений, а затем вычитает ее из общей стоимости имущественного комплекса.
2. Метод предполагаемого использования применяется при оценке земельного участка, у которого есть перспектива развития. Этот метод чаще всего используется при оценке неосвоенного участка земли или используемого не по назначению, но который в ближайшем будущем собираются использовать по целевому назначению (тому который предполагает потенциальный инвестор). При оценке данным методом используется доходный подход. 
3. Метод остаточной стоимости земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем, наиболее эффективном использовании.