По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Консенсуальный, возмездный, двусторонний.
Стороны:
- наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
- В качестве нанимателя выступает только гражданин.
Форма: простая письменная. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Предмет - жилое помещение, которое должно быть: 1) изолированным; 2) признано пригодным для всесезонного проживания.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Размер платы устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.
Виды:
1. договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма)
- объект договора — изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
- объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном);
- в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ и ее субъекта или местного самоуправления; нанимателем может быть физическое лицо;
- по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
- проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности, определенные в договоре, наравне с нанимателем;
- плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
- договор соц найма носит бессроч характер.
2. договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (договор коммерческого найма).
Субъектный состав:
- наймодатель: юридическое лицо, либо гражданин ИП, обладающие правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Наниматель – любой гражданин.
- является срочным. Заключается на срок, не более 5 лет.
3. Наем специализированного жилого помещения - по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение.
К таким помещениям можно отнести: жп в общежитиях; жп в домах системы социального обслуживания населения; жп фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и другие.
1. Договор социального найма жилого помещения: понятие, элементы.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Консенсуальным, возмездным или безвозмездным, взаимным, бессрочным.
Предмет: жилое помещение (жилой дом, кв, часть жилого дома или кв).
Самостоятельным предметом договора НЕ могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.
Плата по договору включает:
- плату за пользование жилым помещением. Малоимущие освобождаются;
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- плату за коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель имеет право:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
2. Договор коммерческого найма жилого помещения
По правовой природе договор является возмездным, консенсуальным, взаимным.
Стороны договора:
- наймодатель: юридическое лицо, либо гражданин ИП, обладающие правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Наниматель – любой гражданин.
Объект найма
Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.
Срок найма. Является срочным, заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Плата.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
