Основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя возникает при наличии следующих условий:
1. граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2. граждане не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3. граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, ведение общего хозяйства);
4. проживающие граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;
5. согласия наймодателя в этом случае не требуется.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному ДСН вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Второе основание замены нанимателя требует следующих условий:
1. заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2. согласия остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из помещения, а также временно отсутствующих;
3. согласия наймодателя.
В соответствии с ЖК РФ ДСН может быть также изменен:
1. при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69);
2. вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70);
3. переустройстве или перепланировке (ст. 26);
4. получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ ДСН может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон;
б) по инициативе одной из сторон - нанимателя или наймодателя.
Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
1) по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (ч. 1 ст. 83);
2) решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч.2 ст. 83);
3) наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст. 83).
В судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию наймодателя:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (ст. 90);
2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателями, временными жильцами (ст. 76, 80);
3) систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (ст. 91);
4) использование жилого помещения не по назначению (ст. 17).
Перечень исчерпывающий.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей. Вместе с тем расторжение договора возможно в следующих случаях:
1) сноса дома, в котором находится жилое помещение;
2) переоборудования жилого помещения в нежилое;
3) признания жилья непригодным для проживания;
4) самовольном переустройстве или реконструкции;
5) замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).
