Обмен жилыми помещениями, предоставленными по ДСН, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 - 74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ.
1. Сторонами договора мены жилыми помещениями выступают собственники, а в договоре об обмене по договорам социального найма - наниматели.
2. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору обмена - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
● Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение, доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования.
● Жилые помещения по ДСН не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированном фонде.
● Для обмена необходимо получение письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих.
Принудительный обмен (п. 3 ст. 72 ЖК РФ)
Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке.
● При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
● Для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.
Обмен не допускается в следующих случаях:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении ДСН;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, о капитальном ремонте дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в нем;
5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Признание обмена недействительным (ст. 75 ЖК РФ)
К основаниям признания обмена недействительным относится нарушение требований гражданского и жилищного законодательства.
● По гражданскому законодательству из оснований признания сделки недействительной предусмотрены такие основания как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК).
● Обмен жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от этого в суд предъявляются соответственно требования:
а) о признании оспоримой сделки недействительной
б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 166 - 181 ГК).
● Для признания недействительным договора обмена действует общий срок исковой давности – 3 года.
● Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).
● В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
● Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
