Особенности ДСН
1) объектом является только изолированное жилое помещение;
2) объект договора находится в жилищном фонде социального использования государственного или муниципального фонда;
3) в качестве наймодателя выступает ОГВ РФ, ОГВ субъекта РФ и ОМС;
4) в качестве нанимателя выступает гражданин РФ, состоящий на учете.
5) договор может быть заключен с одним из членов семьи;
6) члены его семьи нанимателя пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем;
7) носит возмездный характер:
а) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плата за содержание и ремонт жилого помещения (в т.ч. плата за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ);
в) плата за коммунальные услуги;
8) заключается в письменной форме без установления срока его действия на основании решения уполномоченного ОГВ или ОМС.
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный, возмездный, двухсторонний и взаимный.
Существенными условиями ДСН являются:
1) использование жилого помещения по назначению (ст. 61 ЖК);
2) порядок предоставления и оплата коммунальных услуг (ст. 65, 153 ЖК);
3) ремонт жилого помещения (ст. 65, 67 ЖК);
4) перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем;
5) иные условия, на включении которых настаивает одна из сторон (ст. 432 ГК)
Переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма.
Права, обязанности и ответственность нанимателя
В соответствие с п. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
6) может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
● пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
● сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
● требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи изменения договора;
● расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи.
В соответствие с п. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
7) может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Кроме того, Типовым договором и Правилами пользования жилыми помещениями предусмотрены следующие обязанности:
● осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
● немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования;
● допускать в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования;
● не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
● при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование.
Ответственность нанимателя
В соответствие с ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Норма ст. 68 ЖК РФ является отсылочной. Юридическая ответственность регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ, другими статьями Кодекса и иными нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.
Например:
● Гражданско-правовая ответственность нанимателя возможна в случаях: причинения им вреда жизни и здоровью соседей; причинения вреда имуществу, предоставленному по договору социального найма, имуществу соседей, общему имуществу в многоквартирном доме; нарушения договорных обязательств, предусмотренных договором социального найма.
● Административная ответственность в соответствии с ст. 7.21 КоАП РФ возможна в случаях: порчи жилых домов и помещений, оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку либо использование их не по назначению; самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах.
● Уголовная ответственность предусмотрена за умышленное или неосторожное уничтожение или повреждение имущества (ст. 167, 168 УК РФ).
