Целями создания ТС является:
1) совместное управление ОИ в МКД либо в случаях, имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом нескольких жилых домов;
2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения ОИ в МКД;
3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в данными жилыми помещениями в МКД;
6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.
Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, можно выделить четыре важных признака:
1) Организационное единство.
2) Имущественная обособленность.
3) Самостоятельная имущественная ответственность.
4) Способностью выступать в гражданском обороте от собственного имени.
Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Отличия ТСЖ от потребительских кооперативов и от жилищных кооперативов:
1) В ТСЖ нет паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же ТСЖ - являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в ТСЖ.
2) Возможность потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). ТСЖ такого права не имеет.
3) У членов ТСЖ нет обязанности покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов, имеющейся у членов кооператива.
4) ТСЖ не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования МКД. ЖСК выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
5) ТСЖ могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) МКД, пользования квартирами и их общим имуществом. Потребительские кооперативы могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных потребностей.
Порядок создания ТСЖ.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании простым большинство голосов (более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме).
Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно товарищество собственников жилья.
ТСЖ также может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и др. элементы инфраструктуры.
В этом случае решения о создании товарищества принимаются на ОС в каждом МКД квалифицированным большинством голосов.
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и др. элементы инфраструктуры.
В этом случае решения о создании товарищества принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
1. Сбор информации и организация ОС.
● Инициаторы ОС должны:
а) разработать проекты устава ТСЖ и решений, необходимых для его создания;
б) согласовать разногласия и подготовить окончательную редакцию этих документов для вынесение на рассмотрение ОС;
в) определить дату, время, место и форму проведения и обеспечить подготовку и созыв ОС;
г) обеспечить проведение ОС и принятие на нем решений;
д) оплатить госпошлину и представить учредительный и иные необходимые документы для государственной регистрации создаваемого товарищества.
2. Проведение ОС о создании ТСЖ и утверждении устава.
● возможны и очная и заочная форма;
● правом на участие в ОС обладают все собственники помещений только в данном МКД;
● для принятия решения о создании ТСЖ необходимо простое большинство.
3. Утверждение устава ТСЖ.
● оформление протокола ОС:
а) о создании ТСЖ
б) об утверждении устава с указанием количества голосов, поданных за принятие этих решений;
4. Регистрация ТСЖ в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
5. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ.
6. Проведение собрания членов ТСЖ.
7. Заключение необходимых договоров.
Согласно ст. 137 ЖК ТСЖ вправе:
1) заключать договор управления МКД и иные обеспечивающие управление МКД, в, договоры (в т.ч. о содержании и ремонте общего имущества);
2) определять смету доходов и расходов на год (в т.ч. на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели);
3) устанавливать размеры платежей и взносов в соответствии с долей в праве общей собственности;
4) выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
В случаях если это не нарушает права и интересы собственников ТСЖ также вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
● обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
● доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
● субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
● прочих поступлений.
Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
На основании решения ОС членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется ОС членов товарищества.
Правление товарищества имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
● обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
● строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;
● сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.
Перечень сформулирован как закрытый, хотя в действительности ТСЖ может осуществлять и иные виды деятельности. К примеру, на основании ст. 137 ЖК РФ ТСЖ также вправе:
● выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги;
● продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
● заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
На основании решения ОС доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.
● ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
● ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
Правовое положение членов ТСЖ. Порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ.
Членами ТСЖ могут быть три категории лиц.
- граждане - собственники жилых и нежилых помещений в МКД.
- юридические лица, которым жилые или нежилые помещения принадлежат на праве собственности, на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
- публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
● Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1. ст. 143 ЖК РФ).
● Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3. ст. 143 ЖК РФ).
Права и обязанности членов ТСЖ
● участвовать в ОС с правом голоса по всем вопросам его компетенции;
● знакомиться с документами ТСЖ;
● выполнять требования устава, решения ОС и правления ТСЖ;
● вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД;
● информировать правление об изменении своих данных;
● не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;
● несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ.
По решению ОС ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
● Реорганизация ТСЖ, созданного в 2 и более МКД, может быть осуществлена в форме разделения. Решение о разделении м.б. принято на ОС большинством голосов в течение двух лет с момента проведения ОС в котором инициировали такое разделение.
● Реорганизация ТСЖ, созданного в 2 и более МКД, может быть осуществлена в форме выделения. Решение о выделении м.б. принято на ОС в МКД, в котором будет создано ТСЖ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
ТСЖ может быть ликвидировано:
1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;
2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;
3) на основании - что ТСЖ подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
4) по решению регистрирующего органа.
Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам.
Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.
