При НУ собственники самостоятельно вступают в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества.
1. В МКД, где не более 12 квартир, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими данные виды деятельности собственники заключают на основании решений ОС. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).
2. В МКД, где более 12 квартир, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией собственники заключают на основании решения ОС. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений, выступают в качестве одной стороны (ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ).
ОС может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял:
● один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения ОС);
● иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме (более 50 %).
При непосредственном управлении:
● управление МКД и согласование воли собственников осуществляется на ОС;
● реализация принятого решения носит индивидуально-коллективный характер: эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно;
● внесение коммунальных платежей осуществляется каждым собственником индивидуально.
Управление МКД при непосредственном способе управления должно обеспечивать (ст. 161 ЖК РФ):
- Безопасность проживания (УО)
-Надлежащее содержание ОИ (УО)
- Возможность пользования собственниками помещений ОИ (УО)
- Благоприятные условия проживания (УО)
- предоставление КУ (РСО)
2. Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управление многоквартирным домом может осуществлять юридическое лицо, объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме и (или) иных лиц. Такую деятельность в пределах своей специальной правоспособности могут осуществлять товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Речь идет, в частности, о жилищных накопительных кооперативах, деятельность которых Кодекс не регулирует: соответствующие отношения подчиняются общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам специального ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах". Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.
