Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
- учёта жилищного фонда;
- содержания и ремонта жилищного фонда;
- перепланировки и переустройства жилых помещений;
- управления МКД;
- создания и деятельности ЖК, ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в МКД;
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 4 ЖК РФ);
- осуществление государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
- ограничение повышения платы за коммунальные услуги.
Жилищные отношения по использованию жилья возникают из:
- договоров социального и коммерческого найма или поднайма жилого помещения;
- из членства в ЖСК (ЖК), в семье собственника, нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК);
- из договора найма служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения, договора пожизненного содержания с иждивением;
- завещательного отказа;
- из договора о вселении временных жильцов.
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
(ст. 10 ЖК РФ)
В соответствии с ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Объекты жилищного права
Жилое правоотношения.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ.
Жилые помещения относятся к сложным объектам - в состав таких объектов входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Субъекты жилищного права
Согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права (участниками жилищных правоотношений) являются:
1. Граждане;
2. юридические лица – организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;
3. Российская Федерация;
4. субъекты РФ;
5. муниципальные образования.
Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства
Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Например:
п. 3 статьи 12 устанавливает:
определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
п. 3 статья 13 устанавливает:
порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
п. 2 статья 14 устанавливает:
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Перечень полномочий федеральных органов государственной власти в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый":
1. Определение порядка государственного учета жилищных фондов. Раскрывается посредством установления организационных мер и методик, направленных на осуществление учета жилищных фондов в РФ.
2. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Федеральные органы вправе устанавливать единые на всей территории Российской Федерации требования к жилым помещениям, в частности санитарно-бытовые, архитектурные, технические, гигиенические и т.д. Аналогичные требования могут быть установлены в отношении общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
3. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - определение федеральными органами государственной власти критериев нуждаемости в жилых помещениях, предоставляемых на льготных условиях по договору социального найма. Критерии нуждаемости могут выражаться в наличии доходов граждан, в размерах занимаемой жилищной площади на одного жильца, в количестве жильцов и т.д.
4. Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - федеральные органы государственной власти устанавливают единый на всей территории России порядок предоставления нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма.
5. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации - федеральные органы государственной власти определяют категории граждан (помимо малоимущих нуждающихся), которые вправе получать жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации.
6. Определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом - определение единого порядка предоставления из жилищного фонда Российской Федерации жилых помещений иным категориям нуждающихся в жилье граждан. Перечень категорий таких граждан определяется законом.
7. Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - установление перечня условий и обстоятельств, при наличии которых граждане вправе получать жилые помещения служебного и специализированного назначения (дома престарелых, дома ребенка, дома инвалидов и т.д.) в государственном и муниципальном жилищных фондах.
8. Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов - федеральные органы государственной власти определяют порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Помимо жилищного регулируется и гражданским законодательством.
9. Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья - регулирование правовыми актами федеральных органов государственной власти организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения его членов. Находится на стыке жилищного и гражданского законодательства.
10. Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений - федеральные органы устанавливают единый порядок согласования, получения разрешений и произведения переустройства и перепланировки жилых помещений.
11. Определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания - Федеральные органы государственной власти определяют критерии непригодности для проживания жилых помещений, а также порядок признания такой непригодности, т.е. определяют уполномоченный орган, который вправе проводить экспертизы и давать заключения о непригодности жилых помещений для проживания, порядок выселения граждан из таких помещений, компенсации гражданам, выселенным из помещений, признанных непригодными для проживания, и т.д.
12. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания - федеральные органы государственной власти вправе признавать находящиеся в их ведении жилые помещения непригодными для проживания в установленном порядке и по строго определенным основаниям.
13. Установление правил пользования жилыми помещениями - Федеральные органы государственной власти устанавливают единые правила пользования жилыми помещениями, в частности устанавливаются санитарно-бытовые, гигиенические требования, особенности пользования источниками энергии, требования к поведению жильцов в отношении жилых помещений, их устройств и конструкций, а также отдельные требования к поведению граждан, проживающих в жилых помещениях.
14. Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений - установление оснований выселения граждан из жилых помещений и определение условий выселения: выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.
15. Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями - федеральные государственные органы принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, направленные на урегулирование определенных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями. Например, сделки купли-продажи, мены (обмена), дарения, ипотека и т.д.
16. Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы - Федеральные государственные органы определяют не конкретный размер платы за жилье и коммунальные услуги, а единую структуру данной платы, т.е. устанавливают перечень составляющих квартирной платы, порядок ее расчета, требования к внесению платы за жилье и сроки внесения платы.
17. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - Федеральные органы осуществляют контроль за использованием и состоянием жилых помещений, находящихся в ведении федеральных органов власти и входящих в жилищный фонд Российской Федерации.
Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.
К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1. Государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации - осуществляют в порядке, который определяется федеральными органами государственной власти.
2. Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации установление правовых оснований, условий и обстоятельств, а также комплекса организационных мер по предоставлению определенным категориям граждан жилых помещений специализированного назначения, которые находятся в ведении субъекта Российской Федерации.
3. Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - определяют критерии признания граждан малоимущими в целях обеспечения таких граждан жильем из муниципального жилищного фонда.
4. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации - уполномочены определять перечень граждан, которые вправе рассчитывать на предоставление жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
5. Определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации определяют основания и порядок предоставления жилых помещений гражданам, которые в соответствии с законом субъекта Российской Федерации имеют право на получение жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
6. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания - вправе принимать решения о признании находящихся в их ведении жилых помещений непригодными для проживания в установленном законом порядке.
7. Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - устанавливают комплекс организационно-методических мер, направленных на организацию учета органами местного самоуправления граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договора социального найма.
8. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - осуществляют контроль за правильностью использования и состоянием жилых помещений в жилищном фонде субъектов Российской Федерации.
Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
1. В соответствии со ст. 34 ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Перечень полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый":
1. Учет муниципального жилищного фонда - Учет муниципального жилищного фонда осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным федеральными органами государственной власти.
2. Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - признание граждан малоимущими в целях предоставления им жилья по договорам социального найма осуществляется по критериям и в порядке, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
3. Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - ведут учет граждан, нуждающихся в жилье, предоставляемом по договорам социального найма в порядке, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
4. Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда - устанавливают основания, определяют условия и особенности предоставления гражданам жилых помещений в жилищном фонде специализированного использования, находящемся в муниципальной собственности или в ведении органов местного самоуправления.
5. Предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - осуществляют предоставление жилых помещений по договорам социального найма, т.е. выступают наймодателем по этим договорам.
6. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения - переводят жилые помещения в нежилые. Обратная процедура также находится в ведении органов местного самоуправления.
7. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений - дают заключение и дают разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений.
8. Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания - признают в установленном законом порядке муниципальные помещения непригодными для проживания.
9. Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - осуществляют контроль за использованием и состоянием муниципальных жилых помещений.
