По Д: в целом как имущественного комплекса, используемого для осущ. ПД, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование зем. участки, здания, сооружения, оборудование и др. входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых Д, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и др. природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущ. права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и др. исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 654 ГК)
Объект-предприятие в целом как имущественный комплекс. В него могут входить материальные элементы (основные и оборотные средства), нематериальные компоненты (имущественные права и обязанности обязательственного характера, исключительные права на средства индивидуализации, права пользования природными ресурсами).
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соотв. деятельностью, не подлежат передаче арендатору.
Правовое регулирование: спец. нормы (§ 5 глава 34 ГК), в части не урегулированной – об аренде зданий и сооружений (§ 4), а потом – общие положения об аренде (§ 1)
Существенные условия: предмет и цена (размер арендной платы).
Форма Д-письменная форма (один документ, подписанный сторонами)
Д подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента гос. регистрации.
Стороны:
Арендодатель:
- ЮЛ и ИП.
- Это собственник или обладатель иных вещных прав на предприятие.
- При аренде гос. и муниц. предприятий продавцами выступают соотв. фед. или муниц. органы и их структурные подразделения.
Арендатор: ЮЛ и ИП.
Дополнительное требование: регистрации перехода права пользования и гос. регистрации Д аренды и считается заключенным с момента гос. регистрации.
Д аренды предприятия подлежит гос. регистрации независимо от срока!!!
Содержание Д (соответствует общим положениям Д аренды):
Арендодатель обязан:
- Передать предприятие в срок, уст. Д, если не установлен – разумный срок – 7 дней. Передача осуществляется по передаточному акту, составляет и подписывает сам и за свой счет. Уклонение=отказ от исполнения обязанности передать недвижимость. Считается исполненной после предоставления во владение или пользование арендатору и подписания соотв. документа о передаче. В противном случае, арендатор вправе: требовать отобрания имущества в порядке ст. 398 ГК, требовать возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения, либо расторгнуть Д.
- Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами. В противном случае, арендатор вправе: требовать их предоставления, требовать расторжения Д либо требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением.
- Передать предприятие в надлежащем состоянии (т.е., состояние должно соотв. условиям Д и назначению имущества, например, должны отсутствовать недостатки, препятствующие пользованию имуществом). Если арендатор обнаружил недостатки, то он вправе: требовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом; требовать досрочного расторжения Д.
- Предупредить о всех правах 3х лиц на сдаваемое в аренду предприятие (передача-не основание для прекращения или изменения прав 3х лиц на это предприятие). В противном случае, арендатор вправе: требовать соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения убытков либо расторгнуть Д и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
- Возместить А стоимость неотделимых улучшений имущества, независимо от разрешения арендодателя (н-р, при аренде предприятий). Арендодатель м.б. освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость предприятия несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении были нарушены приципы добросовестности и разумности. В противном случае, арендатор вправе: требовать возмещения стоимости через суд, возмещения убытков, в Д м.б. предусмотрена неустойка.
- Не заключать Д аренды с др. лицом в течении 1 года со дня истечения срока Д с арендатором, которому отказал в заключении Д на новый срок. В противном случае, арендатор вправе: требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному Д, возмещения убытков, причиненных отказом возобновить Д, либо требовать возобновить Д. Также без согласия А распоряжаться любым образом материальными ценностями (кроме земли и др. природных ресурсов), входящих в состав предприятия, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает др. положений Д аренды если Д или З…
Если Д…без согласия А вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, тех. Перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Обязанности арендатора:
- Пользоваться имуществом в соотв. с Д, если не определено – в соотв. с назначением имущества. В противном случае, арендодатель вправе: требовать возмещения убытков, но при наличии ВИНЫ арендатора, требовать расторжения Д.
- Своевременно вносить арендную плату за пользование недвижимостью. В противном случае, арендодатель вправе: при существенном нарушении срока внесения арендной платы (т.е. при неоднократной либо длительной задержке) требовать ее досрочного внесения, но не более чем за 2 срока подряд, требовать расторжения Д (если арендатор не внес арендную плату более 2 раз подряд по истечении уст. в Д срока, здесь важно предварительно направить письменную претензию об исполнении), требовать возмещения убытков + % по ст.395ГК.
- Поддерживать предприятие в надлежащем тех. состоянии, включая осущ. за свой счет текущего и капитального ремонта. В противном случае, арендодатель вправе: требовать расторжения Д с предварительным письменным направлением претензии в разумный срок – 7 дней, требовать возмещения убытков.
- Нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, включая уплату платежей по страхованию предприятия. В противном случае, арендодатель вправе: требовать расторжения Д с предварительным направлением письменной претензии об исполнении в разумный срок, требовать возмещения убытков.
- При прекращении Д вернуть предприятие А по передаточному акту или иному документу.
Права кредиторов при аренде предприятия (ст. 657ГК):
- Если К был письменно уведомлен арендодателем о передаче предприятия в аренду., но согласия не дал, он вправе в течении 3 месяцев со дня получения уведомления по выбору:
А) требовать прекращения обязательства либо требовать досрочного его исполнения
Б) требовать возмещения убытков
- Если К не был уведомлен, то он может заявить иск об удовлетворении требований в течении 1 года со дня, когда узнал о передаче.
- после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут СОЛИДАРНУЮ ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия К.
