Д купли продажи недвижимого имущества - гр-нско-правовой Д, который является разновидностью Д купли продажи. По Д купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.
Д продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.
К числу существенных условий Д продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Элементы:
Данный Д выделяется в качестве самостоятельной разновидности Д купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу:
- земельные участки, обладающие оборотоспособностью - земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в З-нах о земле;
- участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;
- подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
- жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания гр-н, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям З-нодательства;
- нежилые помещения внутри зданий;
- предприятия как имущественный комплекс;
- объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.
З-н требует, чтобы в Де продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по Д, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в Де указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а Д незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется З-нодательством о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и З-нодательством о техническом учете недвижимости.
Субъекты Д продажи недвижимости:
Продавцом и покупателем по Д купли-продажи недвижимого имущества могут быть как ЮЛ, так и ФЛ. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями З-на на ЮЛ могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного З-нодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также м.б. лицо, уполномоченное собственником в силу З-на или Д.
Д продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы Д продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит гос. регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного Д продажи недвижимости и акта гос. регистрации перехода права собственности.
До гос. регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный (иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику) и негаторный иски.(владеющего собственника к 3 лицам, об устранении препятствия: пользования, распоряжению)
При отсутствии условия о цене Д продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в Де продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Особенности продажи жилых помещений
Существенными условиями Д продажи жилого помещения (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья) является
- предмет;
- цена;
- перечень лиц, проживающих в этом жилом помещении, сохраняющих в соотв. с З право пользования им после его приобретения покупателем.
Если лица, сохраняющие права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему Т, не свободный от прав 3их лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения Д продажи жилого помещения.
При продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю регистрируется.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Например, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит гос. регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного Д продажи недвижимости и акта гос. регистрации перехода права собственности.
До гос. регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
Исполнение Д продажи недвижимости:
Продавец должен передать, а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.
Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.
Если недостатки Та не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков Та в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков Та.
В случае существенного нарушения требований к качеству Та покупатель вправе отказаться от исполнения Д и потребовать возврата уплаченной за Т денежной суммы. Покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям Д, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение Д.
Покупатель обязан оплатить недвижимость. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами Д самостоятельно. З допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате Та.
При неисполнении обязанности по оплате продавец вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.
Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право, предусм.ное Д продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка.
Если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т. п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу. При этом, если иное не предусм. З или Д, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка.
При продаже доли здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу, отчуждается и доля на участок. Размер в праве собственности на землю пропорционален размеру доли на недвижимость.
Если иное не предусм. З или Д, цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает и цену земельного участка.
