По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование для его целевого хозяйственного использования. Плоды, продукция, полученные в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются собственностью арендатора. Статья 607 ГК РФ гласит: в отношении аренды земельных и иных природных ресурсов специальным законом могут устанавливаться специальные правила, т.е. ограничения или иные особые правила. В качестве арендодателя выступают собственники или управомоченные им или законом лица. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты земельных правоотношений.
Существенные условия: предмет. Согласно статье 607 ГК РФ в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду: кадастровый номер, площадь, описание местоположения границ, категория земель, местоположение, разрешенное использование. При отсутствии таких данных условия о предмете считаются несогласованными, а договор – незаключенным.
Порядок и условия определения платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливает Правительство РФ. В отношении земель, находящихся в собственности субъектов и земель, собственность на которых не разграничена, определяется органами государственной власти субъекта РФ и в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, органами МСУ (ст. 65 ЗК РФ).
Срок не является существенным условиям, договор может быть заключен как на срок, так и бессрочно. Однако, в отношении отдельных категорий земель закон устанавливает предельные сроки аренды (см. Лесной кодекс – 49 лет, ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет).
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок более 1 года, либо одной из сторон является юридическое лицо.
Статья 22 ЗК РФ предусматривает более широкий перечень прав арендатора по сравнению с ГК РФ: в частности, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор, при прочих равных условиях, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Основания прекращения права аренды земельного участка предусмотрены ГК и ЗК. К числу специальных оснований относят, например, прекращение договора аренды по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований земельного законодательства; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при реквизиции земельного участка.
