Изменение договора найма жилого помещения
В договоре социального найма:
1. Раздел жилых помещений - совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты - для одной части семьи и одна комната - для выделившегося члена семьи. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного.
Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:
- это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним,
- на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих),
- должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.
Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел.
2. По требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма заключается один договор на все занимаемые ими помещения, т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.
3. Замена нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи. Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.
4. Присоединение нанимателем к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения либо изолированное жилое помещение .
Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях - на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.
В договоре коммерческого найма:
Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона.
Расторжение договора найма жилого помещения.
1. Прекращение правоотношения по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Например, гибель предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т. п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения.
2. Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи, а при коммерческом найме - один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами.
3. Нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Наниматель по договору коммерческого найма, решивший расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца.
4. Договор социального найма жилого помещения по требованию наймодателя при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Договор коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
5. Договор может быть расторгнут по соглашению между сторонами.
Выселение из жилого помещения: основания, условия, порядок
Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения.
Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения:
- если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и членов его семьи возможно по данному основанию лишь при наличии принятого компетентными органами решения о сносе дома;
- если дом грозит обвалом, причем аварийное состояние дома должно быть зафиксировано в заключении межведомственной комиссии, образованной органом местного самоуправления (т.е. непригодно для проживания);
- если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;
- если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции лома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь будет уменьшена.
Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения, находящегося в черте данного населенного пункта. Оно не обязательно должно быть благоустроенным, достаточно, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим требованиям. При выселении с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов и другие положения. Основание: наниматель в течение 6 и более месяцев не вносит плату за жилье и за коммунальные услуги.
Выселение без предоставления другого жилого помещения - гражданину предъявляется требование освободить занимаемое им жилое помещение, а при неисполнении этого требования он выдворяется из него в принудительном порядке, как правило, по решению суда. После выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для проживания - заключает договор коммерческого найма, покупает квартиру, поселяется у родственников и т. д.
Основания:
- систематически разрушают или портят жилое помещение или места общего пользования;
- используют жилое помещение не по назначению, т. е не для проживания (например, под склад);
- систематическим нарушением правил делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме (например, наносят соседям и членам семьи оскорбления);
- лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
Применение такой санкции за перечисленные действия возможно, если доказано, что они были систематическими, т. е. повторялись неоднократно, а также виновными, т. е. совершались умышленно или по грубой неосторожности.
