Понятие - по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно производить оплату за пользованием жилым помещением и оплату коммунальных услуг.
Перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:
- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом РФ;
- проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;
- проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
- дети-сироты без попечения родителей и др.
Перечень в законе не является исчерпывающим.
Обязанности наймодателя:
1. Обязан предоставить другой стороне – нанимателю - жилое помещение для проживания в нем, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав 3 лиц.
2. Должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором. Если не осуществляет, то наниматель вправе:
- требовать уменьшения платы;
- устранить недостатки сам с возмещением расходов наймодателем;
- потребовать возмещения убытков.
3. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Обязанности нанимателя:
1. Обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии. Использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
2. Обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить коммунальные платежи.
3. Должен осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;
Права нанимателя:
1. Наниматель имеет право владеть и пользоваться жилым помещением.
2. К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Сторонами договора поднайма являются наниматель, занимающий жилое помещение по договору найма, и поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя.
Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение.
Договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме.
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при наличии следующих условий: согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади.
А для договора социального наймы дополнительно следующие условия:
- согласие совместно проживающих с нанимателем членов семьи;
- согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, если вподнаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире;
- отсутствие в составе семьи нанимателя (и у других нанимателей в коммунальной квартире) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Договор поднайма жилого помещения является реальным, поскольку права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т. е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.
Договор поднайма относится к числу возмездных договоров. Существенным его условием является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы, но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Порядок и сроки внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон.
Поскольку каждая из сторон в договоре поднайма имеет и права и обязанности, рассматриваемый договор относится к двусторонним.
Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения.
Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения.
Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей возможно, если поднаниматель и совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение либо используют его не по назначению, а также если они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.
Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.
3. Право нанимателя вселять в жилое помещение временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т. д.
Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее - согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т. е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора. Это - безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме.
Должно быть предварительное уведомление наймодателя и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Согласие наймодателя на вселение временных жильцов не предусмотрено.
Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя - шесть месяцев. По истечении этого срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание.
Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласованного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, совместно с ним проживающего по истечении семи дней со дня предъявления соответствующего требования.
В случае отказа освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере.
К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи. К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.
Договоры должны заключаться в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.
Договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.
Цена. В договоре социального найма устанавливается лимитированная квартплата.
